상가투자 세금 알아보기

상가투자를 하게 되면 반드시 따라오는 것이 있는데요. 바로 세금 입니다.

 

내가 받는 월세는 다 내 소득이라고 생각을 하는게 일반적인데 막상 재산세다 소득세다 나오는 것을 보고 놀라서 문의하는 분들이 간혹 계시더라구요.

 

부가세에 대한 문제부터 고연봉 직장인의 소득세합산 문제, 특히 입이 떡 벌어지는 재산세까지 뭔가 주택과는 다른 상가 세금의 포스에 심지어 어떤 분은 저에게 전화를 걸어 350월세 받으면 실제 손에 쥐는것은 150도 안되는거 아니냐는 이야기를 하시는 분도 계십니다.

 

물론 사실이 아니라 잘 설명은 해주었습니다만 이런 정도로 오해의 골이 깊거나 아니면 아예 인식자체를 안하고 투자했다가 놀라는 경우를 대비해서 간단하게나마 상가세금에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

 

꼭 기억하실 점은 법률 전문가는 변호사고 세금의 전문가는 세무,회계사 이기 때문에 자세한 사항은 꼭 해당 전문가에게 문의하시길 당부드립니다. 또 상가의 경우 디테일한 절세의 포인트를 잘 짚어주는 세무사들이 있기 때문에 꼭 미리 조언을 얻고 내가 가능한 많은 자료를 준비하는 것이 좋은 방법임을 추천합니다.

 

 

취득세 (4.6%)

 

가장 먼저 상가를 취득할 때 발생하는 세금이 취득세입니다.

주택과는 다르게 비주거용 부동산은 취득세4%, 농특세0.2%, 지방교육세0.4% 해서 총 4.6%가 과세됩니다.

이 취득비용은 나중에 양도할 때 비용처리가 되니 참고하시면 되고

 

부가가치세 (건물분의 10%)

 

상가 구입또는 분양할 때 건물분의 10%가 발생하는 세금입니다. 기존 상가는 포괄양도양수로 냈다가 환급받는 절차를 생략하는 방법을 많이 쓰고 신규 분양상가는 일단 계약금 중도금 등과 함께 납부하고 조기환급 신청해서 환급받는 방식입니다. 이부분은 임대수입에 대한 부가세와는 다른거죠.

 

재산세 (시가표준액/공시지가 * 공정시장가액(70%) * 0.25%(건물)/ 0.2~0.4%(토지))

 

재산세는 건물분과 토지분을 나눠서 내게 되는데 위 공식대로 건물은 시가표준액에 공정시장가액(70%)를 곱해서 세율을 적용하고 토지는 공시지가에 공정시장가액을 곱해서 금액별로 세율을 구간적용합니다.

 

이 부분은 해당 관청 재산세과에서 산출해서 고지서만 발송하므로 내가 시가표준액, 공시지가 찾아서 이걸 계산하는 것보다 똑바로 계산되었는지 확인하는 정도로 보시면 될 것 같습니다.

 

단, 이부분이 말이 많습니다. 워낙 다양한 가치를 아파트 처럼 일률적으로 데이터화 하기 힘들기 때문에 비슷한 건물에도 세금차이가 많이 나서 분쟁이 되는 일도 있는듯 합니다. 그래서 정부에서도 이 부분을 가지고 고심한지 꽤 오래 된것으로 알고 있습니다.

 

중요한 것은 상가의 재산세는 대략 한달치 월세정도로 생각하시면 마음 편할것 같습니다. 상가투자를 많이 한 분들은 일년 상가 월세중에 2개월분은 아예 세금으로 생각하고 있기도 합니다. 그럼에도 그만한 메리트가 있으니 상가에 투자를 하는것이겠지요?

 

부가가치세 (임대료에 대한)

 

그리고 임차인에게 임대료를 받으면 부가세는 따로 받고 계산서를 발급 해주게 됩니다. 그 부가세를 받아 세무서에 납부하고요. 특별히 매입 잡을 것이 없으므로 그냥 부가세 받아서 낸다고 생각하는게 단순할 듯 합니다.

 

이것도 일반과세자와 간이과세자가 다를텐데요. 위 내용은 내가 일반과세자일때이고 내가 간이과세자면 세금계산서 발급이 안되니까 임차인 입주시점에 계산서 발급이 안된다고 미리 합의를 봐야 합니다.

 

간이과세자가 연 2400만원 미만의 소득이 있으면 신고는 하지만 세금을 안내도 되기 때문에 소형상가들은 어떤게 유리한지 따져볼 필요가 있습니다.

 

그리고 교회같은 종교단체나 비영리단체, 면세사업자 등에 임대를 놓을 때에는 임차인들이 환급을 받지 못하지만 의무사항이므로 부가세는 납부해야 한다고 합의하는것이 좋습니다. 또 상대가 신고가 되지 않는것을 보고 부가세까지 받고 세무서에 신고하지 않는 경우도 있는데 나중에 크게 손해볼 우려가 있으니 신고는 꼭 하는것이 좋습니다.

 

종합소득세 (소득에 따른 구간세율)

 

종합소득세는 특히 절세가 필요한 부분인데 내가 소득이 있는 직장인인 경우 임대소득과 합산해서 부과가 되기 때문에 높은 세율구간에 걸리면 불리해 질 수 있습니다. 따라서 명의를 이용해서 절세하는 것이 일반적인 방법이며 정확한 세금을 문의하는 분이 계신데 이부분은 나의 연봉과 공제받는 부분 등 여러가지 상황을 종합해서 산출해야 하는 것이므로 역시 전문가에게 의뢰하는것이 좋을것입니다.

 

양도소득세

 

표가 보기 좀 어렵긴 한데요. 말 그대로 양도소득세는 내가 사고 팔때 남은 차익에 대한 세금입니다. 거기에 인정되는 경비를 제하고 남은 순 이익에 대해 부과하는 것이죠. 예전에는 이 세금 부분때문에 다운계약서도 작성하는 등 편법이 많이 있었는데 요즘은 많이 남으면 많이 낸다고 생각하는게 속도 편하고 좋은 방법입니다.

 

 

그리고 기타 종부세가 상가에 적용되는지에 대한 질문도 많이 하시는데 이부분은 찾아보니까 상가건물의 부속토지의 공시지가가 80억이상이 될때 해당 된다고 하니 신경안쓰셔도 될 것 같고요.

 

처음에도 말씀드렸지만 취득세나 재산세 등은 구청이나 시청에 문의하시면 되고 정확한 세금문제는 세무서나 잘 아는 세무사가 있으면 그 쪽에 문의하시는 것이 보다 정확하고 안심되는 답변을 얻으실 수 있을 것입니다.

 

상가투자 하기전에 투자계획 목표 세울 때 참고하시기 바랍니다.

 

 

출처 : http://blog.naver.com/vivasp/220624167811