당신이 임대소득자가 되기 어려운 불편한 진실

최근에 상담을 한 내용 중에 오피스텔이나 상가임대를 통한 근로소득 이외의

부업소득에 대한 가능성 여부를 물어보시길래, 답변드린 내용입니다.

머릿속에서는 아는 내용이지만, 구체적으로 정리도 해보고,

여러분들게 설명도 드리면 좋을 것 같아서 올립니다.

내용을 갈무리 하고 싶으신 경우에는 본문을 복사하지 마시고,

링크만 가져가셨으면 합니다.

 

1. 원가의 문제(초기 분양 및 매입비용)

=> 보통 오피스텔이나 상가를 가지게 되는 과정은 분양 또는 매매를 통해서입니다.

그런데, 임대소득율이 높다면, 시행사/분양사가 직접 대출로 비용을 조달해서

직영임대를 하는게 시간은 오래걸리지만, 더 이익이 큽니다. 효율성도 높구요.

그런데 왜 분양을 해서, 투자자와 자금을 모집할까요?

시행사와 분양사의 수익은 “분양가 - 조성원가(건설원가)”에서 발생하기 때문입니다.

즉 상가나 오피스텔을 짓는데 60억이라는 비용이 들거나,

아니면 건설 전 선분양의 경우 시공비가 60억이면,

실제 분양 총액은 100억 이상으로 분양을 하게 됩니다.

(즉, 100개로 분할되는 경우면 1단위당 분양가는 1억, 50개로 분할되는 경우는 단위당 2억이 분양가)

 

차액 40억에서 은행이자내고, 홍보비 지출하고, 각종 비용 정산하고,

남은 금액이 시행사와 분양사의 이익이죠, 바로 목돈으로 수익 챙기고,

관리회사를 설립하던지, 외주를 주면, 끝나는 겁니다.

즉, 시행사의 원가는 “60억 + 비용” 이지만,

분양이나 매매로 소유를 하게 된 사람은 “100억 +/- 시세”를 기준으로 원금 이상의

수익을 내야합니다.

기존에는 부동산의 시세가 꾸준히 올라주는 편이라,

임대료 수익으로 손해만 보지 않으면, 다른 사람에게 오른 가격으로 매각해서,

양도소득을 얻을 수 있었지만, 현재는 부동산 침체로,

일부 지역을 제외하고는 양도차액이 거의 발생하지 않습니다.

 

2. 부채

보통 아파트 같은 주택도 마찬가지지만, 분양을 받거나 매매를 할 경우,

대출을 받는 경우가 생깁니다.

아니면 부채를 승계하는 조건으로 매매를 하게되죠.

이 경우 이 부채에 대한 이자도 비용으로 지출됩니다.

한달에 월세로 인한 순수익(비용차감 후) 100만원 들어올 때,

여기서 다시 대출에 대한 이자를 제해야 하므로, 대출을 끼고 투자한 경우

수익률은 낮아지게 됩니다.

 

 

 

3. 보유/유지비용, 세금의 증가

집도 관리와 보수가 필요한 것처럼, 오피스텔 상가도 불규칙적으로 발생하는

보수비 등의 비용이 발생합니다.

물론 평소 관리비를 걷으면서, 장기유지보수 충당금을 적립하기도 하지만,

예상 이외의 비용이 발생하면 임대주가 부담할 수 밖에 없습니다.

 

또 한가지는 세금이 증가한다는 것이죠.

다른 직업을 가지고 계시다면, 원 직업에서 발생하는 소득에 추가해서,

임대소득에 대한 세금을 더해 종합소득이 발생하므로,

세율이 높은 구간에 해당하게되어 세금이 예상보다 많이 증가할 수 있습니다.

 

또 한가지 치명적인 문제점이 등기되는 재산이 생길 경우,

건강보험료가 많이 상승한다는 점입니다.

게다가 앞으로는 급여소득 이외의 자산을 합산평가해서 건강보험료를

책정하는 형태로 개선해 나가는 상황에서 큰 부담입니다.

그런데 건강보험료를 책정하는 기준에는 부채에 대해서 감액해주는 장치는

없다는 것입니다.

즉 부채없는 “부동산 5억이 있는 사람”과 “대출 2억 + 자기자본 3억”으로

같은 시가의 부동산을 소유한 사람간의 건강보험료의 가중치가 거의 동일합니다.

 

또, 다른 소득과 임대소득이 합산되지 않게 하기 위해서,

소득이 없는 배우자의 명의로 부동산을 취득한 경우가 많았는데,

이 경우 기존에도 건강보험료가 별도로 청구됐지만, 임대소득이 부실하면,

그 금액이 크지 않았는데, 앞으로는 수익성이 낮아도 건강보험료가 올라가도록

제도가 바뀌고 있습니다.

 

 

4. 공실률과 세입자 문제

 

어찌보면 이 문제가 가장 큰 문제입니다.

임대용 부동산 투자를 물어보면 제가 가장 먼저 설명드리는게,

오피스텔이면 5~10개의 룸, 상가면 5블럭 정도를 보유할 경우가 아니면,

투자를 고려하지 말아라라고 말씀드립니다.

보통 투자를 권유받으면, 해당지역 부동산과 연관이 많이 되는데,

기본적인 관리나 세입자는 공인중계사가 신경쓸일 없도록 잘 관리 해주겠다고 하지요.

하지만, 공인중계사는 일단 복비라는 수익을 얻게 됩니다.

그리고 관리의 한계도 분명히 있구요...

결국 임대주가 직접나서야먄 해결되는 일들이 많습니다.

그런데 달랑 하나만 가지고 있는 오피스텔이 공실이 난다면,

상가가 입주가 안되고, 공실이 난다면,

전기, 수도, 등등의 비용들은 세입자가 없으니, 임대주가 고스란히 부담해야합니다.

5개 정도 되면, 급하면 아쉬운 대로, 1년 정도는 싸게 세를 주는 방식으로,

빨리 세입자를 받거나 해도, 다른 곳에서 정상적인 수익이 나니, 크게 문제가 되지 않습니다.

아니면, 괜찮은 세입자가 나올 때까지 기다려도, 손실이 별로 없구요.

 

그러나, 딱 하나다...기다리자니, 수익없이 비용만 생기고,

조건을 낮춰서 세입자를 구하자니, 수익이 제대로 나지 않습니다.

임대료로 대출이자를 내는 경우라면, 어느 경우도 포기할 수 없고...

 

그리고, 항상 세입자가 신사적인 사람만 들어온다는 보장이 없습니다.

임대물을 훼손시키는 사람이 있는가 하면,

매출이 적으니, 보증금을 낮춰달라거나,

임대료를 낮춰달라는 경우도 흔히 발생합니다.

 

5. 감가상각

토지의 경우는 감가상각이 없습니다.

 

그러나, 건물은 사용기간이 길어질수는 있지만,

결국에는 노후화되면서 점점가치가 하락합니다.

결국 시세사 꾸준히 상승하는 경우가 아니라면,

건물의 본래 가치가 하락하는 것으로 인한 손실을 막을 수 없습니다.

게다가 임대소득도 그렇게 재미를 보지 못했다면...

손해가 큽니다.

 

6. 총정리 및 대안은...

1) 경매 등을 통해 매입원가를 낮춰라

2) 분양프리미엄만 생각하고, 검증되지 않은 곳에 투자는 신중해라.

3) 대출을 통한 분양이나 매입(대출승계 포함)을 상쇄가능한 수익이 발생하는 부동산인지 확인해라.

4) 임대주가 된다는 기분에 들떠서, 자신의 경제력과 걸맞지 않는 부동산 투자는 하지 않는다.

 

6-1. 대안...(그래도 부동산은 치명적인 매력이 있어...)

 

그래도 부동산은 매력적인 부분이 존재하지요...(따로 설명은 안드립니다...^^)

 

1) REITs(쉽고 간단하게 말하면 부동산펀드)를 통한 펀드형 투자가 좋은 대안이 될 수 있습니다.

 

=> 그러나, 여기서 또 한가지 투자자를 우롱하는 현실...

 

 

일본의 사례를 볼 때도, 앞으로 REITs는 은행 예/적금의

대안되는 투자로 활성화 될 가능성이 높다고 봅니다.

 

하지만, 현재 국내 REITs회사 대부분은 적절한 자기자본을 갖추지 못한 경우가 많고,

REITs에 직접 유입되는 투자자금을 모집하기 보다는 자기자본 확충을 위한,

REITs회사의 주식을 판매하는 형태로 투자금을 모집하고 있습니다.

 

즉, REITs펀드에 들어가는 비용이라면, REITs회사가 투자자에게 그 돈을 언젠가는 상환해야하지만,

 

주식을 판 경우에는 투자가 되므로, 회사가 수익을 내지 못하거나, 망하면, 손실을 보게 됩니다.

즉, 해당 REITs회사가 잘나가서, 상장이 돼서 주가가 올라서, 매매차익을 얻던지,

아니면 회사가 수익이 나서 배당금을 주던지...하는 경우가 아니면,

수익이 나지 않는 것이죠...