13억원짜리 아파트 딸에게 물려주려는데 상속·증여 중 뭐가 낫나

Q: 서울 강남에 시가 13억원의 아파트를 보유한 60대 퇴직자입니다. 아파트 거주 기간은 6년이고, 1가구 1주택자입니다. 딸은 30대로 결혼 후 따로 살고 있습니다. 딸에게 아파트를 물려주고 싶은데, 상속이나 증여 중 어떤 게 나을까요.

A:자녀에게 아파트를 물려주는 방법은 크게 3가지가 있습니다. 상속, 증여 그리고 매매 방식입니다.

상속부터 살펴보죠. 다른 상속 재산이 없고 아파트 1채만 보유한 상태에서 본인이 사망할 당시 배우자가 생존해 있다면 13억원에서 10억원을 공제한 차액 3억원에 대해 세금을 부담합니다. 상속세액은 대략 5000만원입니다. 배우자가 없다면 공제액이 줄어 1억8000만원을 내야 합니다.

이때 동거주택에 대한 공제 제도를 활용하면 세 부담이 줄어듭니다. 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 1주택에서 사망할 때까지 10년 이상 동거해야 하고 동거인 중에 무주택자가 상속을 받아야 합니다. 즉, 딸이 지금부터 10년 이상 무주택 상태로 함께 살아야 합니다. 이 경우 주택가액의 40%와 5억원 중 적은 금액을 추가 공제해 줍니다. 즉, 13억원의 40%인 5억2000만원과 5억원 중 적은 금액인 5억원을 추가 공제받을 수 있습니다. 동거주택 공제를 받으면 배우자 생존 시엔 딸의 상속세 부담이 전혀 없고, 배우자가 사망했어도 1억8000만원이 아닌 5000만원만 내면 됩니다.

둘째, 증여 방식입니다. 13억원짜리 아파트를 그대로 증여하면 증여세가 3억4000만원입니다. 이때 채무도 함께 넘기는 부담부 증여를 생각해 볼 수 있습니다. 예컨대 해당 아파트에 전세 6억원, 대출 2억원이 들어 있고, 아파트 취득가액은 5억원이라고 치죠. 이 경우 증여세 8400만원에 양도세(1300만원)가 일부 추가돼 총 세 부담은 9700만원이 됩니다. 증여세는 과표(課標)를 증여 시점의 시가로 잡기 때문에 해당 아파트가 계속 오를 것으로 예상된다면 지금 증여하는 게 상속보다 유리합니다.

매매방식도 있는데 이 경우 세금은 크게 줄어들지만 자녀가 자금 출처를 명백하게 입증할 수 있어야 한다는 점을 주의해야 합니다.