강남재건축 마법의 집값방정식

반포자이 시세변화 …4억→8억→11억→16억

 

 

전용면적 76㎡ 아파트 매매가격이 12억원이라면 3.3㎡당 5200만원이라는 계산이 나온다. 서울 강남 대치동에 자리잡은 은마아파트 얘기다. 지은 지 30년이 넘은 낡은 아파트 가격이 이처럼 비싼 것은 재건축에 대한 기대감 때문이다. 용적률을 높여서 새로 지으면 주변의 새 아파트 값만큼 오르고 오른 가격만큼 시세 차익을 챙길 수 있다고 보기 때문이다. 은마아파트는 대지면적 22만178㎡에 연면적이 46만6748㎡. 용적률은 199% 정도다. 만약 용적률이 300%까지 허용된다면 연면적을 66만534㎡로 늘릴 수 있다는 계산이 나온다. 지금보다 연면적이 41.5%나 늘어나는 셈이다. 수도관이 녹슬어 녹물이 나오고 주차장이 부족해 저녁이면 주차전쟁을 해야 하는 고생을 감수하고 10억원이 넘는 거액을 선뜻 투자하는 것은 이 같은 '재건축의 마법' 때문이다. 은마아파트는 강남 재건축아파트의 대명사로 오래전부터 안전진단을 신청해 왔지만 정부 규제 등으로 번번이 고배를 마시다 이번에야 통과됐다. 강남에선 "은마아파트 재건축이 집값 상승을 다시 자극할 것인가" "은마아파트의 재건축 수익성이 얼마나 될까" 하는 문제가 주요 관심사가 되고 있다.

 

강남재건축 아파트에는 늘 곱지 않은 시선이 따라 붙기도 한다. 노무현 정권 시절 '버블 세븐'으로 대표되는 집값 폭등 현상의 진원지로 늘 강남 재건축 아파트가 지목됐다. 그리고 재건축을 막기 위한 각종 규제 정책들이 총동원됐다. 어느 순간 재건축은 '투자'라기보다는 '투기'의 대명사가 됐다.

 

'투기꾼'이라는 따가운 눈총을 받으면서도 사는 사람이 끊이지 않는 재건축의 매력은 뭘까. 강남의 대표 재건축 단지들의 사업단계별 가격 추이와 수익성 분석을 통해 그 이유를 들여다 봤다.

 

 

재건축의 연금술　

 

 

현재 인근 반포래미안과 함께 강남 집값을 끌어올리는 선두주자격인 서울 반포동 '반포자이'. 재건축 이전 총 2400가구의 반포주공 3단지는 5층짜리 볼품없는 저층 단지였다. 규모 역시 52㎡와 82㎡뿐이어서 자녀 둘과 부부가 거주하기에도 빠듯했다.

 

그런데 이런 난쟁이 아파트가 재건축의 마법을 통해 지금은 29층에 총 3410가구로 82~300㎡의 다양한 크기의 강남 랜드마크 단지로 탄생했다.

 

도대체 이 아파트에 투자한 사람들은 얼마나 벌었을까. 또 재건축 아파트는 어떤 과정을 통해 2~3배 넘는 몸값을 올리게 되는 걸까. 재건축 과정을 통해 집값이 뛰는 시스템을 이해하기 위해선 먼저 재건축 과정부터 알아야 한다. 재건축은 구역 지정, 재건축추진위 구성, 안전진단, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 이주, 착공 순으로 진행된다.

 

봉준호 닥스플랜 대표는 "통상 재건축은 재건축 밑그림이 확정되는 구역 지정과 추진위 구성 단계부터 가격이 뜀박질을 시작해 단계마다 지속적인 상승세를 나타낸다"며 "또 사업 당시 주택시장 경기도 큰 영향을 미친다"고 설명한다.

 

지난 98년 12월 52㎡ 아파트를 3억3000만원에 산 오 모씨의 사례를 통해 사업단계별 가격 상승 추이를 살펴보자.

 

지난 2001년 11월 이 아파트 재건축추진위가 GS건설을 시공사로 선정하자 가격은 2주 만에 4억원대로 뛰었다.

 

그로부터 3년 후인 2004년 10월 재건축조합이 사업시행인가를 받았다. 가격은 다시 1억원이 뛰었다. 다음해 2월 최종적인 관리처분계획 인가가 나자 가격은 6억7000만원까지 올랐다. 김씨가 아파트를 산 지 6년 만에 가격이 두 배를 넘어섰다.

 

2005년 8월에는 일반분양에 앞서 조합원 동ㆍ호수를 추첨했다. 115㎡에 당첨된 오씨의 입주권은 8억원 이상으로 가격이 치솟았다. 지난 2008년 6월엔 13억원까지 다시 5억원 상당이 올랐다.

 

물론 시장 상황에 따라 가격이 하락할 때도 있었다. 오씨는 "2008년 말 금융위기 이후 입주가 시작된 그해 12월과 2009년 봄까지 2억~3억원씩 가격이 떨어졌을 때는 입주자동호회가 떠들썩해지기도 했다"며 "나 역시 큰 손해를 보는 건 아닌지 두려워 밤잠을 설치곤 했다"고 말했다. 최근 반포자이 115㎡는 16억원에서 실거래가 되고 있다. 오씨는 115㎡를 배정받으며 8000만원 안팎의 환급금도 받았다. 대지 지분 가치에 비해 비교적 소형평형대를 받았기 때문이다. 오씨는 10년 동안 은행이자와 원금을 제외하고도 순수 시세차익만 8억~9억원 이상 벌었다.

 

그러나 이는 오씨가 10년이 넘는 장기투자를 해왔고 입주 당시 주변 시세가 받쳐줬기 때문에 가능했다.

 

봉 대표는 "저밀도 지구인 반포는 강남에서 사업성이 확실하게 담보되는 몇 안 되는 재건축 지역 중 하나"라며 "현재 시장 분위기도 반포 2, 3단지 때와는 확연히 달라 반포주공 2,3단지 같은 수익성을 기대할 수 있는 재건축단지는 거의 남아 있지 않다"고 말했다.

 

실제 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 지난 2003년 11월 추진위원회가 설립돼 재건축이 추진됐던 둔촌 A아파트의 경우 추진위 설립단계의 가격은 66㎡가 2억500만원 수준이었다. 그러나 조합이 설립되고 관리처분 인가가 날 때까지 1억7000만원으로 오히려 가격이 뒷걸음질쳤다.

 

 

대박과 쪽박 사이

 

 

앞서 예시한 반포자이와 은마아파트 간 수익률 차이가 극과 극으로 나뉘어지는 건 재건축 전 용적률과 대지 지분, 그리고 매입 시점의 차이 때문이다. 은마아파트의 경우 102㎡의 대지 지분이 47㎡에 불과했지만 반포주공 3단지는 재건축 이전 82㎡의 대지 지분이 79㎡에 달했다. 반포주공 3단지 쪽이 은마에 비해 훨씬 작은 크기의 아파트에 살면서도 재건축에 필요한 땅은 훨씬 넓게 갖고 있다는 얘기다.

 

용적률 또한 반포자이는 재건축 이전 80%에서 270%로 190%나 늘어났다. 저층이기 때문에 가능한 얘기다.

 

반면 14층인 은마아파트는 현재 용적률은 199%. 법정상한인 300%까지 늘려도 100% 수준만 증가한다.

 

저층 재건축 단지라고 무조건 수익률이 크게 나아지는 것은 아니다. 이미 가격이 오를 대로 올랐을 때 샀으면서 정작 늘어나는 일반분양가구가 많지 않을 경우다.

 

J&K부동산투자연구소에 따르면 개포주공 1단지(현 용적률 89%)의 경우 용적률 240%를 적용할 때 늘어나는 가구는 임대 418가구, 분양 420가구로 총 838가구다.

 

개포주공1단지 43㎡의 대지 지분은 57㎡이다. ㎡당 무상지분금액은 1766만원으로 권리가액은 10억819만원이다.

 

만일 분양가 10억8800만원짜리 112㎡를 산다면 추가부담금 7981만원을 더 내면 된다. 순수익은 3억5519만원 정도로 수익률은 37.59% 정도이다. 2400가구에서 3410가구로 1000가구가 늘어나고 주변 시세 또한 하루가 다르게 급등했던 반포주공3단지 수익성에 비해 당연히 떨어질 수밖에 없는 것이다.

 

권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 "재건축 수익률의 핵심은 용적률과 대지 지분인데 은마아파트는 중층 재건축이다보니 용적률을 300%까지 높여도 수익률은 그다지 높지 않다"며 "지금 남아 있는 저층 재건축은 법정 상한 용적률이 낮은 편이어서 중층 재건축을 크게 압도할 만한 수익률은 내지 못한다"고 말했다.

 

 

■ 은마아파트로본 재건축 수익계산법

102㎡→112㎡로 입주때 年수익률 4%대

 

 

재건축사업으로 아파트가 얻는 총수익을 자신이 보유한 대지 지분으로 나누면 된다. 그러면 대지 ㎡당 가격이 나오는데 여기에 자기가 가지고 있는 대지 넓이를 곱하면 자신이 보유한 대지에 대한 미래가치 가격이 나온다.

 

이 가격으로 살 수 있는 것보다 더 넓은 집을 원한다면 추가 부담금을 더 내고 입주해야 하는 것이다.

 

은마아파트 102㎡의 대지 지분은 47㎡에 불과하다.

 

102㎡ 집을 가지고 있으면 아파트 단지 전체 면적 중에서 47㎡만큼이 자기 몫이 되는 것이다. 대지 지분은 해당 아파트 동ㆍ호수로 등기부등본을 발급하거나 인터넷에서 열람하면 알 수 있다.

 

은마아파트에 법정상한 용적률인 300%를 적용하면 지을 수 있는 가구 수는 5679가구.

 

주변 시세(입주 4년차 도곡동 렉슬아파트 기준)에 분양가를 설정한 후 얻을 수 있는 수익은 6조4055억원 정도다. 은마아파트 소유자인 조합원 4424명까지 분양에 참여했을 때 나오는 결과다.

 

분양대금이 총수익이라면 총비용은 공사비 1조4986억원(3.3㎡당 공사비 600만원 가정, 보증수수료 컨설팅비용 하자보수비 등은 제외)이 된다.

 

총수익에서 총비용을 뺀 4조9069억원 정도가 재건축으로 인해 얻는 개발이익이며 이는 조합원들에게 귀속돼 대지 지분별로 분배된다.

 

은마아파트 전체 대지 면적은 22만178㎡. 개발이익을 면적으로 나누면 ㎡당 2218만원이 돌아온다.

 

이는 면적당 무상지분금액이라고 해 1㎡ 대지 지분을 가진 사람이라면 추가로 돈을 들이지 않고도 재건축 아파트 중 2218만원어치는 이미 확보했음을 뜻한다. 47㎡ 대지 지분을 가진 102㎡ 아파트 소유자라면 10억4745만원(47×2218만원)을 재건축 수익으로 갖게 되며 이는 권리가액이 된다.

 

만일 102㎡짜리를 가진 조합원이 분양가 10억4745만원 정도인 아파트를 원하면 돈을 더 보태지 않고도 입주할 수 있다. 그러나 만일 분양가가 10억8800만원으로 예상되는 112㎡에 입주하길 원한다면 추가 부담금 4055만원 정도를 내야 한다. 추가 부담금이란 조합원이 소유하고 있는 기존 아파트 권리가액보다 재건축해 분양한 후 신축아파트 분양가가 더 높을 때 차액을 뜻한다. 만일 142㎡에 입주하길 원한다면 추가 부담금이 5억8655만원으로 훌쩍 뛴다.

 

30㎡ 차이로 이렇게 추가 부담금이 커지는 까닭은 현재 주변 시세가 112㎡ 가격은 3.3㎡당 3200만원이지만 142㎡ 가격은 3800만원 정도로 두 평형 사이에 분양가 차이가 총 5억4600만원 정도되기 때문이다.

 

추가 부담금까지 산정했다면 재건축 수익률 계산이 쉬워진다. 현재 10억1000만원 정도인 102㎡를 사서 112㎡로 평형을 넓힌다고 하면 추가 부담금까지 해서 총투자금액은 10억5055만원 정도다. 신축 아파트 가격은 13억원 정도니 투자수익은 2억4945만원 정도. 수익률은 23.7%로 기간이 몇 년이 걸리느냐에 따라 천차만별이 되겠지만 안전진단 이후 입주까지 최소 5년은 걸리는 재건축 사업을 생각하면 연 4%대에 불과하다.