부동산가이드 - 부동산 거래비용 및 세금

[부동산 보유 단계별 세금 개요]

1. 부동산 보유단계별 세금 항목 세금 내역 비고 부동산 취득시 취득세, 등록세 유상 취득이든 무상 취득이든 세금 부과 부동산 보유시 재산세, 종합부동산세 해당세금의 과세기준일 현재 사실상 보유한 자가 부담 부동산 양도시 양도소득세 자산이 유상으로 사실상 이전됐을 때 발생하는 소득에 대해 부과 증여시 증여세 증여로 재산을 취득한 사람이 부담 상속시 상속세 상속 받은 사람이 부담 2. 부동산 보유단계별 과세 기준가격 단계 기준가격 관련세금 과세처 취득 실거래가 취득/등록세 - 보유 공시가격 재산/종합부동산세 건설교통부 처분 양도 (주택분) 실거래가 양도소득세 - 상속/증여 상속/증여 당시 시가 상속/증여세

[부동산 취득시 내는 세금]

1. 취득ㆍ등록세 개요 ㆍ 부동산의 취득이란 매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등의 방법에 의하여 유·무상으로 부동산을 취득하는 것을 말함 ㆍ 부동산을 취득할 때 내는 세금은 지방세인 취득세, 등록세와 그의 부가세인 농어촌특별세, 지방교육세가 있음 ㆍ 부가세인 농어촌특별세와 지방교육세는 취득세 또는 등록세를 납부할 때 같이 납부 구분 취득세 등록세 정의 · 부동산을 매매/교환/증여/기부 등을 통해 취득할 때 납부하는 지방세 · 취득한 부동산을 등기부에 권리설정 하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 지방세 납세의무자 · 사실상 소유자 · 등기 신청자 납부기간 · 자진신고 납부 (취득일로부터 30일 이내) · 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전 납부 · 등기신청시 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부 제출 세율 · 일반세율 2% (주택유상거래의 경우 1%) · 사치성 재산(별장, 골프장, 고급오락 장, 고급주택) 또는 비업무용 토지는 5배 중과 · 과세물건에 따라 0.2%~2% · 주택거래시 2% (주택유상거래의 경우 1%) 2. 주택의 취득ㆍ등록세 계산방법 ㆍ 취·등록세 = 과세표준(취득가액 : 부동산 취득 시 들어간 일체의 비용)×세율 ㆍ 적용 세율 구분 취득세 등록세 취득방법 취득세 농어촌특별세 등록세 지방교육세 매매 (주택유상거래) 취득가액의2% (1%) 취득세액의10% 취득가액의 2% (1%) 등록세액의20% 신축 취득가액의2% 취득세액의10% 취득가액의2% 등록세액의20% 상속 취득가액의2% 취득세액의10% 취득가액의2% 등록세액의20% 증여 취득가액의2% 취득세액의10% 취득가액의2% 등록세액의20% 3. 시가표준액을 과세 기준으로 하는 경우 ㆍ 취득가액을 신고 하지 않은 경우 ㆍ 무상 취득해 취득가액이 없는 경우 ㆍ 신고가액이 과세시가표준액에 미달하는 경우 ㆍ 신고가액이 신빙성이 없다고 인정되는 경우 4. 가산세 ① 취득세 ㆍ 취득일로부터 30일 이내에 자진신고를 하지 않는 경우 가산세 부과 ㆍ 가산세는 납부할 세액의 20%이며, 신고는 했으나 납부를 하지 않을 경우 납부불성실가산세 1일 1만분의 3을 추가 부담 ② 등록세 ㆍ 등기ㆍ등록을 하기 전까지만 납부하면 신고ㆍ납부 불성실가산세가 가산되지 않음 5. 비과세 및 세금 감면 ① 취득세 비과세 ㆍ 국가, 지방자치 단체, 외국정부의 취득 ㆍ 국가등에 기부채납조건으로 취득하는 경우 ㆍ 공익비영리사업자가 취득하는 경우 ㆍ 마을공동소유로 취득하는 경우 ㆍ 별정우체국사업에 사용하기 위한 취득 ㆍ 존속기간이 1년 미만인 임시용 건축물 취득 ㆍ 천재지변등으로 인한 대체취득(2년 이내) ㆍ 토지수용으로 인한 취득(1년 이내) ㆍ 환지 및 체비지 취득 ㆍ 신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 신탁재산 취득 ㆍ 환매등기 부동산 ㆍ 상속으로 인한 취득-1가구 1주택, 자경농지 ㆍ 법인의 합병 또는 공유권의 분할로 인한 취득 ㆍ 건축물의 이축으로 인한 취득 ② 등록세 비과세 ㆍ 국가 등에 대한 비과세 1) 국가, 지방자치단체, 외국정부가 자기를 위하여 하는 등기·등록 2) 국가 등의 기부채납조건으로 취득하는 부동산 등기 ㆍ 용도구분에 의한 비과세 1) 공익 비영리사업자가 그 사업에 사용하기위한 부동산 등기 2) 마을공동소유를 위한 부동산 및 선박의 등기 ㆍ 학교법인등기 ㆍ 지목이 묘지인 토지에 관한 등기 ㆍ 철도건설사업으로 인한 토지를 확정, 분할하는 경우 토지소유자가 등기하는 분할등기 ※ 용도구분에 의한 비과세가 배제되는 경우 1) 공익 비영리사업자가 그 사업에 사용하기 위한 부동산등기 2) 수익사업에 사용하는 경우 3) 사치성재산(별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택)과 법인의 비업무용 토지의 경우 ㆍ 대체취득등기에 대한 비과세 1) 천재등으로 인한 대체취득세에 대한 비과세(2년 이내) 2) 토지수용등으로 인한 대체취득(1년 이내) 3) 환지 및 체비지 취득 ㆍ 형식적인 소유권 취득등기 등에 대한 비과세 1) 신탁법에 의한 신탁재산의 취득 2) 환매권의 행사로 인한 등기 3) 회사의 정리 또는 특별청산에 관하여 법원의 촉탁으로 인한 등기·등록 4) 행정구역의 변경 등올 인한 등기·등록 5) 말소된 자동차등록을 복구하기 위한 등록 ③ 감면 ㆍ 임대할 목적으로 건축한 공동주택 또는 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 대해 취ㆍ등록세를 100% 감면. 다만, 임대주택의 전용면적이 60㎡ 이하여야 함. 6. 취득·등록세 납부절차 ㆍ 취득세 - 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 신고ㆍ납부 - 발급받은 납세고지서를 납부기한 내 시중은행에 납부 ㆍ 등록세 - 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 납부 - 등기신청시 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부하여 제출

[부동산 보유시 내는 세금 : 재산세]

1. 재산세 개요 ㆍ 정의 : 토지와 건물 등을 사실상 보유시 납부하는 지방세 ㆍ 과세대상 : 시, 군, 구 내에 소재하는 토지와 건물 소유자 ㆍ 납세의무자 : 원칙상으로는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 보유한 자에 부과, 하지만 사실상 보유자를 알 수 없는 경우 과세대장에 등재돼 있는 사람이 납세의무자가 됨 ㆍ 과세기준일 : 매년 6월 1일 ㆍ 납부기한 : 7월 16~31일 건물분 재산세, 주택분 재산세의 1/2 9월 16~30일 토지분 재산세, 주택분 재산세의 1/2 단, 주택분 재산세액이 5만 원 이하인 경우 7월 전액 고지 부가세 : 재산세액의 20%를 지방교육세로 납부 과세표준의 0.15%를 도시계획세로 납부 2. 재산세 과세표준 ㆍ 주택분(주택과 부속토지)의 경우 주택공시가격에 과표적용률50%를 곱한 값이, 건물분(일반건물)의 경우 지방자치단체장이 결정한 가액에서 60%를 곱한 값이, 토지분의 경우 개별공시지가에 60%를 곱한 값이 과세표준이 됨. 다만, 토지 및 일반건축물의 과표적용률은 2006년부터, 주택분 과표적용률은 2008년부터 매년 5%씩 인상될 예정. 3. 건물 종류 및 과세표준에 따른 세율 ㆍ 주택 주택의 과세표준에 따른 재산세 세율표 과세표준 세율 4천만 원 이하 0.15% 1억 원 이하 6만 원 + 4천만 원 초과금액의 0.3% 1억 원 초과 24만 원 + 1억 원 초과금액의 0.5% ㆍ 골프장, 고급오락장 세율 4% ㆍ 주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물 세율 5% ㆍ 기타건축물 0.25% 4. 재산세 비과세 및 감면 대상 ① 비과세 ㆍ 국가 등에 대한 비과세 1) 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합 외국 정부 등에 속하는 재산 2) 국가, 지방자치단체 및 지방자치단체조합이 1년 이상 무료로 사용한 재산. 다만, 유료로 사용하는 경우 과세 ㆍ 용도구분에 의한 비과세-비영리 공익사업자가 그 사업에 사용하는 부동산 1) 마을회관 등 마을 공동체 부동산 2) 별정우체국이 공용으로 공용으로 사용하는 부동산 3) 도로, 하천, 제방, 구거, 유지, 사적지, 묘지 ② 감면 ㆍ 한국농촌공사에 대한 감면확대 (자연재해 또는 부채증가 등의 사유로 일시적 경영위기에 처한 농업인 또는 농업법인 경영회상을 지원 등을 위해 50% 감면)

[부동산 보유시 내는 세금 : 종합부동산세]

1. 종합부동산세 개요 ㆍ 정의 : 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 국세 ㆍ 과세대상 : 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등) 등을 일정한 기준금액을 초과해 보유한 자 과세대상 유형 및 과세단위의 구분 과세기준금액 주택 개인 - 세대별합산 기타 - 인별합산 개별(공동)주택가격 6억 원 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) 개별공시지가 3억 원 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) 전체 - 인별합산 개별공시지가 40억 원 ㆍ 납세의무자 : 세대별 합산액이 과세기준금액을 초과하는 세대의 세대원 중 주택이나 토지별로 각각 그 합계액이 가장 큰 자, 합계액이 같은 경우 신고한 자 ㆍ 과세기준일 : 매년 6월 1일 ㆍ 납부기한 : 매년 12월 1일~15일까지 부동산소유자 주소지 관할세무서에 자진신고ㆍ납부 ㆍ 부가세 : 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세로 납부 2. 재산세 과세표준 과세대상 과세표준 공시가격기준 주택 개인 주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 - 6억 원 주택공시가격 기타 주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액- 6억 원 종합합산토지 개인 토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액- 3억 원 개별공시지가 기타 토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액- 3억 원 별도합산토지 토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액- 40억 원 개별공시지가 3. 과세표준에 따른 세율 ① 주택 주택의 과세표준에 따른 종합부동산세 세율표 과세표준 세율 누진공제액 과표적용률 3억 원 이하 1% - 80% (2008년부터 10%씩 상향 예정) 3억 원 초과 14억 원 이하 1.5% 150만 원 14억 원 초과 94억 원 이하 2% 850만 원 94억 원 초과 3% 1억 250만 원 ② 토지 토지의 과세표준에 따른 종합부동산세 세율표 과세대상 과세표준 세율 누진공제액 과표적용률 종합합산토지 17억 원 이하 1% - 80% 17억 원 초과 97억 원 이하 2% 1,700만 원 97억 원 초과 4% 2억 1,100만 원 별도합산토지 160억 원 이하 0.6% - 60% 160억 원 초과 960억 원 이하 1% 6,400만 원 960억 원 초과 1.6% 6억 4,000만 원 4. 종합부동산세 비과세 및 감면 대상 지방세법 또는 조세특례법에 의한 재산세 비과세, 과세면제 또는 경감에 관한 규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다

[부동산 이전(처분)시 내는 세금 : 양도소득세]

1. 양도소득세 개요 ㆍ 정의 : 부동산을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 과세되는 국세 ㆍ 과세대상 : 전국의 모든 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 자산 ㆍ 납세의무자 : 부동산 및 부동산한 관한 권리 등을 양도한 사람 ㆍ 과세기준일 : 자산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고ㆍ납부 예정신고를 하지 않은 경우 그 다음해 5월 1~31일 사이 주소지 관할세무서에 확정신고ㆍ납부 ㆍ 부가세 : 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부 양도소득세가 감면되는 경우 감면되는 양도소득세액의 20%를 농어촌특별세로 납부 2. 양도소득세 비과세 대상 ① 1세대 1주택 비과세 ㆍ 부동산을 팔게 되면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔면 양도소득세 비과세 ㆍ 단, 서울과 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 실거주해야 비과세 ㆍ 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨지는데, 잔금청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정 ㆍ 주택의 부속토지가 도시계획구역 안이면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖이면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 봄 ㆍ 세대의 판정은 주민등록표를 기준으로 하되 실제 거주 내용과 주민등록이 다를 경우에는 실질내용을 따름 ㆍ 보유기간이3년 미만이라도 1세대 1주택으로 간주하는 경우 - 취학이나 질병치료를 위한 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시 ㆍ군지역으로 이사 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔 때 - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때 - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때 - 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발아파트로 세대전원이 이사하게 되어 1년 이내에 팔 때 - 임대주택법에 의하여 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양 받아 팔 때 - 공공용지로 협의매수 되거나 수용될 때 ㆍ 6억 원 초과 고가주택의 경우 : 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되면 6억 원 초과 부분에 대해 양도소득세 부과 ② 1세대 2주택 비과세 ㆍ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 1년 안에 기존 집을 팔 경우 ㆍ 결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 때 혼인한 날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택 ㆍ 직계존속 봉양으로 인해 집이 두 채가 될 때 합가한 날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택 ㆍ 상속을 받아 두 채의 집을 가지게 돼 상속주택 외 기존주택을 양도하되 기존주택이 1세대 1주택 비과세 조건을 갖출 때 ㆍ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 ㆍ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 ㆍ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 비과세요건을 갖춘 일반주택을 팔 경우 3. 양도소득세 계산방법 ① 양도소득세의 계산 ㆍ 양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액 ㆍ 양도소득금액이란 양도가액(실거래가)에서 취득가액(실거래가)과 필요경비, 장기보유특별공제금액을 뺀 금액 <양도소득세 계산표> 양도가액(실거래가) (-) 취득가액(실거래가) (-) 필요경비 등 양도차익 (-)장기보유특별공제 양도소득금액 (-)양도소득기본공제 양도소득과세표준 (X)세율 산출세액 (-)세액공제+감면세액 ↓ 자진납부할 세액 <기본세율> 구분 세율 1년 미만 보유자산 50% 1년 이상~2년 미만보유자산 40% 2년 이상 보유자산 과세표준 세율 누진공제 1세대 2주택자의 양도주택 1천만 원 이하 9% - 4천만 원 이하 18% 90만 원 8천만 원 이하 27% 450만 원 8천만 원 초과 36% 1,170만 원 1세대 2주택자의 양도주택 50% 1세대 3주택 이상자의 양도주택 60% 비사업용토지 등 60% 미등기 전매자산 70% ② 필요경비 ㆍ 필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산한다. 취득시 부대비용 취ㆍ등록세, 중개수수료, 소유권 확보를 위한 소송비용, 명도비용, 인지대 등 취득 후 지출비용 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교치비용 등 양도비용 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등 ③ 양도소득 공제 ㆍ 각종 공제내용은 다음과 같으며 1가구 2주택 이상자의 경우 장기보유특별공제는 받지 못함미등기전매의 경우 양도소득기본공제 및 장기보유특별공제 모두를 받을 수 없음 양도소득세 기본공제 장기보유특별공제 연간 250만 원 3년 이상~5년 미만 10% 5년 이상~10년 미만 15% 10년 이상 30% 15년 이상 45% 5. 양도소득세 납부절차 ㆍ 양도소득세는 자진납부가 원칙. 자진납부의 방법에는 예정신고와 확정신고가 있음 ㆍ 예정신고 : 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고 ㆍ 예정신고시 세액 감면률 : 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10% 감면 ㆍ 확정신고 : 예정신고를 하지않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부 할 수 있음 ㆍ 확정 신고시 세액 감면률 : 없음 ㆍ 양도소득세 미신고 : 가산률 20% 적용 ㆍ 양도세 예정신고 - 신고장소 : 주소지 관할 세무서 - 제출서류 : 매매차익계산명세서, 주민등록등본1통, 토지 및 건물대장1통, 토지 및 건물 등기부등본 1통, 양도 및 취득 매매 계약서

[부동산 이전(처분)시 내는 세금 : 상속세]

1. 상속세 개요 ㆍ 정의 : 사망으로 인하여 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득재산 가액에 대해 상속인에게 과세하는 세금 ㆍ 과세대상 : 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거주를 둔 자(거주자)가 사망한 경우는 거주자의 모든 재산이 해당, 비거주자는 국내에 있는 비거주자의 모든 재산이 과세대상 본래의 상속재산 ㆍ상속개시일 현재 피상속인이 소유하고 있던 재산 ㆍ- 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건 ㆍ- 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상 권리 증여재산 ㆍ사전증여를 통한 상속세 회피를 막기 위해 다음과 같은 경우 증여재산가액 을 상속재산가액에 가산 ㆍ- 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산 ㆍ- 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산 ㆍ- 상속개시일 전 피상속인이 상속인에게 창업자금으로 증여한 재산 간주상속재산 ㆍ다음과 같은 경우에도 상속재산으로 보아 상속세 과세 ㆍ- 피상속인의 재산을 처분해 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억 원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로 용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우 ㆍ- 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억 원 이상인 경우와 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로 용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우 ㆍ- 피상속인의 사망으로 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금 ㆍ- 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인해 피상속인이 받는 이익 ㆍ- 피상속인의 사망으로 지급받는 퇴직금 2. 상속세 과세표준 및 계산방법 ㆍ 과세표준 : 상속 재산가액-(공과금,장례비,채무)-상속 공제-감정평가수수료 ㆍ 상속세 = (과세표준×세율)-과세표준별 누진공제액 과세표준 세율 누진공제액 1억 원 이하 10% - 5억 원 이하 20% 1,000만 원 10억 원 이하 30% 6,000만 원 30억 원 이하 40% 1억 6,000만 원 30 억 원 초과 50% 4억 6,000만 원 3. 상속세 계산방법 ① 공과금 ㆍ 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세, 공공요금, 기타 이와 유사한 것 ② 장례비 : 다음 두 가지 금액을 합한 금액 ㆍ 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액 - 소요 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제 - 소요 금액이 500만원에 미달하여도 500만원을 공제 ㆍ 납골시설의 사용에 소용된 금액 - 소요 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제 ③ 채무 ㆍ 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 경우 - 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 - 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 4. 상속공제 ① 기초공제 ㆍ 기초공제액은 2억 원이며 이와는 별도로 가업상속은 가업상속재산가액(1억 원 한도), 영농상속은 영농상속재산가액(2억 원 한도)을 추가로 공제 - 가업상속 : 피상속인이 5년 이상 계속 영위한 사업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인 (상속개시일 현재 18세 이상으로서 2년 이상 가업에 종사한 자)이 상속 받는 경우 - 영농상속 : 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지ㆍ초지ㆍ산림지 등을 상속 받는 경우 ② 배우자 상속공제 ㆍ 배우자의 법정상속분 범위 내에서 실제로 상속 받은 금액을 공제하되, 공제 받을 금액이 30억 원을 초과하는 경우에는 30억 원까지만 공제 ㆍ 배우자가 상속 받은 금액이 없거나 상속 받은 금액이 5억 원 미만인 경우에는 5억 원 공제 ③ 기타 인적 공제 ㆍ 자녀공제 - 1인당 3천만 원을 공제 - 나이나 동거여부와는 무관하며 인원제한도 없음 ㆍ 미성년자공제 - 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대해 공제 - 500만 원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제 ㆍ 연로자공제 - 배우자를 제외한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제 - 1인당 3천만 원을 공제합니다 ㆍ 장애자 공제 - 배우자를 포함한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제 - 500만 원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제 ④ 일괄공제 ㆍ 기초공제 2억 원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제 받는 대신에 일괄적으로 5억 원을 공제할 수도 있음 ㆍ 단, 배우자 단독상속의 경우 일괄공제를 적용할 수 없음 ⑤ 금융재산 상속공제 ㆍ 상속재산 중에 금융기관이 취급하는 예금, 적금, 신탁, 예탁금, 출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제 순금융재산가액 금융재산 상속공제액 2,000만 원 이하 2,000만 원 초과 1억 원 이하 1억 원 초과 당해 순금융재산가액 2,000만 원 순금융재산가액x20%(2억 원 한도) 순금융재산가액 =금융재산가액-금융부채 5. 상속세 할증과세 및 비과세 ① 할증과세 ㆍ 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세(대습상속 제외) - 할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을 가산 ㆍ 대습상속 : 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시 전에 사망한 경우 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망한 자의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 경우 ② 비과세 ㆍ 다음의 재산에 대하여는 상속세를 과세하지 않음 - 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상속인의 모든 재산 - 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산 - 문화재보호구역 안의 토지 - 분묘에 속한 3,000평(9,900㎡) 이내의 금양임야와 600평(1,980㎡) 이내의 묘토인 농지 (한도액 : 2억 원) 6. 상속세 납부절차 ㆍ 사망일로부터 6개월(피상속인 또는 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 피상속인의 주소지 관할세무서에 자진 신고ㆍ납부 - 자진 신고ㆍ납부시 세액의 10% 공제 가능 - 신고ㆍ납부를 하지 않거나 미달하게 신고하면 세액의 20%를 추가부담 - 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10%~40%의 가산세 추가 ㆍ 연부연납 - 납부할 세액이 1,000만 원을 넘는 경우 상속인이 관할 세무서장에 신청해 허가를 받은 후 담보를 제공하고 3년 이내에 세금을 나눠낼 수 있는 제도로 총 4회에 걸쳐 나누어 내게 되며 일정한 이자를 부담해야 함 - 단, 가업상속재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지하는 비율이 50%이상인 경우에는 15년 내로 연부연납 가능 ㆍ 분납 - 납부할 세액이 1,000만 원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있음 - 분납할 수 있는 세액은 납부할 세액이 2,000만 원 이하인 경우 1,000만 원을 초과하는 금액이 해당하고 납부할 세액이 2,000만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분납할 수 있음 ㆍ 물납 - 상속 받은 재산 중 부동산과 유가증권(주식)의 가액이 전체 재산가액의 50%를 초과하고 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에는 상속 받은 부동산이나 유가증권으로 물납 가능 - 물납을 원하는 경우 상속인은 상속세 신고 시 또는 세금고지서 납부기한 내에 관할세무서장의 허가를 받아야 함

[부동산 이전(처분)시 내는 세금 : 증여세]

1. 증여세 개요 ㆍ 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약 ㆍ 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 양도 받은 사람에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 부과하는 세금 2. 증여세 과세표준 및 계산방법 ㆍ 과세표준 : 증여 재산가액-증여재산공제액 ㆍ 증여재산 평가 : 증여 당시의 시가로 하되, 시가를 산정하기 어려우면 토지는 개별공시지가, 건물은 개별(공동) 주택가격 ㆍ 상속세 = (과세표준×세율)-과세표준별 누진공제액 과세표준 세율 누진공제액 1억 원 이하 10% - 5억 원 이하 20% 1,000만 원 10억 원 이하 30% 6,000만 원 30억 원 이하 40% 1억 6,000만 원 30억 원 초과 50% 4억 6,000만 원 3. 증여세 공제항목 ㆍ 증여가 친족간에 이루어지는 경우 증여 재산가액에서 일정 금액 공제 ㆍ 배우자로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 3억 원 공제 - 직계존비속으로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 3,000만원 (증여 받은 자가 미성년자이면 1,500만 원) - 배우자나 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 500만 원 4. 증여세 비과세 ① 비과세에 해당하는 경우 ㆍ 증여재산을 반환하거나 재증여 하는 경우의 증여세 - 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우 : 당초부터 증여가 없었던 것으로 보지만 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세 ㆍ 증여 받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여 하는 경우 - 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않으나 당초 증여분에 대하여는 과세 ㆍ 농지 등에 대한 증여세 면제 - 자경농민이 영농자녀에게 농지 등을 2011년 12월 31일까지 증여하고 증여세 과세표준 신고기한까지 감면신청을 하는 경우에만 증여세를 면제(5년간 1억 원 한도) - 자경농민 : 당해 농지 등이 소재하는 시·군·구(자치구)나 이와 연접한 시·군·구(자치구)에 거주하면서 증여일로부터 소급하여 3년 이상 계속하여 직접 영농에 종사하고 있는 농민 - 영농자녀 : 자경농민의 요건을 갖춘 만 18세 이상의 직계비속 - 농지 등의 범위 : 농지(29,700㎡ 이내), 초지(148,500㎡ 이내), 산림지(297,000㎡ 이내), 영농조합법인 출자지분 포함 - 감면신청하지 않은 경우 적용되지 않으며 세금이 감면된 농지 등을 정당한 사유 없이 5년 이내에 양도하거나 직접 농사를 짓지 아니할 때에는 감면 받았던 세금이 즉시 추징됨 (추징 시 이자상당액 포함) ㆍ 장애인이 증여받은 재산의 비과세 - 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여 받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한(3월) 이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 당해 장애인이 지급 받을 때에는 5억 원까지 증여세가 부과되지 않음. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급 받는 경우에는 연간 4,000만원까지 증여세를 내지 않아도 됨 5. 증여세 납부절차 ㆍ 증여를 받은 사람이 증여일로부터 3개월 이내에 주소지 관할세무서에 자진 신고ㆍ납부 - 자진 신고ㆍ납부시 세액의 10% 공제 가능 - 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10%~40%의 가산세 추가 ㆍ 연부연납 - 납부할 세액이 1,000만 원을 넘는 경우 상속인이 관할 세무서장에 신청해 허가를 받은 후 담보를 제공하고 3년 이내에 세금을 나눠낼 수 있는 제도로 총 4회에 걸쳐 나누어 내게 되며 일정한 이자를 부담해야 함 ㆍ 분납 - 납부할 세액이 1,000만 원을 넘는 경우는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일에 걸쳐 분납할 수 있음 - 납부할 세액이 2,000만 원 이하인 때 : 1,000만 원을 초과하는 금액 - 납부할 세액이 2,000만 원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 ㆍ 물납 - 상속 받은 재산 중 부동산과 유가증권(주식)의 가액이 전체 재산가액의 50%를 초과하고 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에는 상속 받은 부동산이나 유가증권으로 물납 가능 - 물납을 원하는 경우 상속인은 상속세 신고 시 또는 세금고지서 납부기한 내에 관할세무서장의 허가를 받아야 함

[부동산 중계수수료]

1. 수수료 부담 ㆍ 거래하는 양쪽에서 모두 지불 2. 수수료 지급시기 ㆍ 쌍방 합의 가능. 다만, 서울특별시 조례에서는 계약체결시 1/2, 잔금지불시 1/2로 규정 3. 중개수수료 요율표 ㆍ 각 시도별 조례로 정함 서울특별시 조례에 의한 부동산 중개수수료 요율표 구분 거래가액 수수료요율(%) 한도액(만원) 매매 교환 5,000만원 미만 0.6 25 5,000만원 이상~2억원 미만 0.5 80 2억원 이상~6억원 미만 0.4 한도액 없음 임대차 등 5,000만원 미만 0.5 20 5,000만원 이상~1억원 미만 0.4 30 1억원 이상~3억원 미만 0.3 한도액 없음 ※ 월세의 경우에는 [월세보증금 + (월세액X100)]에 의해 산출된 금액에 임대차 수수료율 적용 다만, 위의 계산에 따라 산출된 금액이 5,000만 원 미만일 경우 [월세보증금 + (월세액X70)]으로 다시 계산 후 임대차 수수료율 적용