부동산가이드 - 부동산 매매

[계약전]

1. 권리분석을 위한 각종 공적장부 확인 관련공부 분석내용 발급처 등기부등본 부동산의 권리관계(목적물 표시, 소유권, 소유권외 권리) 관할 등기소 국토이용계획확인원 부동산 공법상 제한(국토이용, 도시계획, 기타 용도) 시군구청 지적도(임야도) 지적 형태에 관한 사항 시군구청 토지대장(임야대장) 면적, 지목 등 사실에 관한 사항 시군구청 건축물관리대장 건물의 소재, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항 시군구청 공시지가확인원 공시지가 확인 관할 동사무소 2. 계약전 유의사항 ㆍ 압류ㆍ가압류ㆍ근저당ㆍ가등기ㆍ가처분 등의 권리관계와 무허가건물ㆍ과세미납ㆍ임대차ㆍ물리적 하자 여부 등의 사실관계 이상유무 확인 ㆍ 매도자는 양도세 / 매수자는 취등록세 확인

[계약시]

1. 계약 당사자 본인 여부 확인 계약 당사자 확인방법 본인 주민등록증 대리인 주민등록증, 위임장, 인감증명서(유효기간 6개월) 미성년자 법정대리인의 동의서 2. 중개업소에서 제공하는 중개대상물건설명ㆍ확인서와 등기부등본 확인 3. 계약서 기본 기재 사항 ㆍ 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시 ㆍ 매매대금의 액수와 지불시기 ㆍ 매수ㆍ매도인의 성명, 주소, 주민등록번호 ㆍ 부동산의 명도시기 ㆍ 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실ㆍ훼손 등 매도인의 책임사항 4.계약서 특약 사항 ㆍ 등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때, 매매금액의 정산방법에 대한 약정 ㆍ 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는 이중 계약 등에 대비해 해약 또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정 ㆍ 계약위반시 손해배상 방법 약정 ㆍ 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정 ㆍ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정 ㆍ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정 5. 계약서 작성시 유의사항 ㆍ 금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字" 옆에 붙여서 기입 ㆍ 계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기입 ㆍ 계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인 ㆍ 완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관 ㆍ 계약금에 대한 영수증 발급 및 수령

[계약후]

1. 중도금 및 잔금 지급시 유의사항 ㆍ 잔금 지급 기일까지 장기간이 소요될 때는 중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하고 중요한 권리 변동이 있을 때는 특약사항에 기입된 대로 처리 ㆍ 잔금 지급시에는 소유권이전등기에 필요한 서류를 함께 수령 2.중개수수료 ㆍ 법정 수수료율을 따져 계산하되, 무리한 요구가 있을 때는 중개수수료 영수증 또는 은행 입금내역서를 첨부해 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하면 차액을 돌려 받을 수 있음 3. 잔금 지급시 필요한 서류 자격 준비서류 매도인 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서1통, 주민등록등본1통(등기부등본상 주소와 거주지 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류 매수인 주민등록등본1통, 도장, 잔금 중개업자 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인ㆍ설명서, 검인계약서 등

[문제 발생 및 처리]

1. 해약 및 해약금 ㆍ 계약 해지 가능한 경우 : ①‘이러 이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을 경우 ②계약금만 지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환할 경우 ③상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우 ㆍ 계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능하다는 말은 잘못된 지식임 2. 중개사고 ㆍ 중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의하는 것이나 여의치 않을 경우, 중개업분쟁조정위원회에 조정을 의뢰하거나 법원에 소송을 제기 ㆍ 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 중개법인에서 1억 원, 개인중개업자에게서 5,000만 원임 ㆍ 중개업소를 통한 거래 시에는 중개사고를 대비 업무보증서와 허가증을 반드시 확인해야 함

[부동산 등기제도]

1. 부동산 등기제도 ㆍ 등기부등본이라는 공적장부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산의 권리관계를 기재해 일반인에게 공시하는 제도 2.등기부등본의 구성 ㆍ 표제부 : 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 ㆍ 갑구 : 소유권에 관한 사항을 표시 ㆍ 을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등을 표시 3. 등기부등본상 권리순위 ㆍ 등기부에 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되나 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구 사이에서는 접수번호의 전후에 따름 ㆍ 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르며, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따름 ㆍ 가등기는 순위 보전 효력이 있음. 따라서 가등기에 의해 본등기를 하면 본등기는 가등기의 순위를 따름 4. 등기신청시 첨부할 서류 서류명 준비서류 검인계약서 계약에 의한 소유권이전등기 신청의 경우에만 검인을 요하고, 검인은 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구의 장 또는 권한을 위임 받은 자로부터 받을 수 있음. 계약서에 기재된 거래금액이 500만 원을 초과하는 경우에는 일정액의 인지를 첨부해야 함 등록세 영수필 확인서 및 통지서 시ㆍ구ㆍ군청 등에 자진 신고해 납부를 해야 하며, 영수필확인서 및 통지서는 시ㆍ군ㆍ구의 장이 발급 국민주택 채권매입필증 유상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 500만 원 이상일 때, 무상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 1,000만 원 이상일 때만 첨부 등기의무자의 인감증명 등기의무자의 인감증명을 첨부하되 매매로 인한 소유권이전등기신청서에 첨부할 인감증명은 인감증명서 매도인 란에 등기권리자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된 매도용 인감증명이어야 함 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증(속칭 구권리증) 대장등본 및 토지가격확인원 등기신청대상 부동산의 종류에 따라 토지대장, 임야대장, 건축물대장 및 토지가격확인원을 첨부 주민등록등초본 등기의무자와 등기권리자의 주민등록등ㆍ초본을 첨부 신청서부본 위임장 등기신청을 법무사 등에게 위임할 때에는 위임장을 첨부

[소유권 이전등기]

1. 소유권이전등기 절차 ① 매매계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인 ② 검인계약서에 인지 첨부 ③ 등록세 납부후 납부영수증, 영수필확인서와 통지서 수령 ④ 은행에서 제1종 국민주택채권 매입 가. 소유권보존 (건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할 하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권 이전등기를 하는 경우를 제외한다) (1) 주택 시가표준액이 고시되지 아니한 신규분양 공동주택의 경우에는 지방세법]제111조제5항3호 및 동법 시행령 제82조의2제1항제2호의 규정에 의한 취득가격을 말한다. 이하 (1)에서 같다 시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만 시가표준액의 13/1,000 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 19/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 14/1,000 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 21/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 16/1,000 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 23/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 18/1,000 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 26/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 21/1,000 시가표준액 6억원 이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 31/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 26/1,000 (2) 토지 시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 25/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 20/1,000 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 40/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 35/1,000 시가표준액 1억원 이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 50/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 45/1,000 (3) 주택 및 토지 외의 부동산 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 10/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 8/1,000 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 16/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 14/1,000 시가표준액 2억5천만원 이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 20/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 18/1,000 나. 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우를 포함한다) 시가표준액 1천만원 이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 18/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 14/1,000 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 28/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 25/1,000 시가표준액 1억5천만원 이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 42/1,000 그 밖의 지역 시가표준액의 39/1,000 다. 저당권의 설정 (「중소기업기본법」 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를 제외한다) 저당권설정금액이 2천만원 이상 저당권설정금액의 10/1,000 다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다. 2.소유권이전등기시 유의사항 ㆍ 소유권이전등기는 잔금지급일 또는 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야 만 과태료를 물지 않음