부동산 투자, 이것만은 꼭 챙기자

봉준호의 살 맛 나는 부동산


여름 더위가 만만찮다. 그렇잖아도 짜증나는 판에 또 무슨 부동산이냐 싶어 '여름 특강' 삼아 새로운 얘기보다는, 부동산 투자에서 꼭 잊지 말아야할 것을 요약 정리해본다. 비록 요약이라고는 해도 꼭 알아야할 진수라는 점은 강조하고 싶다.

◆두려움을 없애라

두려움과 불안감은 성공의 적이다. 어떤 일에 갖고 있는 두려움과 불안감, 초조감 등은 잘 될 수 있는 일도 망가트린다. 자신감을 가지고 행동을 한다면 그 일의 성공 확률은 훨씬 높다. 그리고 실패하여도 미련과 후유증이 적다. 무엇인가가 이루어질 것이라고 믿는다면, 현실도 아름답고, 미래도 행복하다. 불안감을 없애기 위해서는 부동산은 꾸준히 오를 것이라는 믿음이 있어야 하고, 조금씩 조금씩 늘려 가겠다는... 자신이 받아들일 수 있는 합리적인 소망과 이해가 있어야 한다. 그리고, 무리하게 대출을 하여서도 안되고, 불확실하고 상황이 얽혀 있는 부동산을 사서는 안 된다. 자기 자금이 위주가 되어서 부동산의 지식과 통계를 바탕으로 부동산 투자를 하면 두려움은 사그러든다.

◆차근차근 한 단계씩 올라갈 준비를 하라

한꺼번에 무일푼으로 일확천금을 만들어낼 수 있는 황금 방망이는 부동산에서도 없다. 차근차근 한 계단, 한 계단 올라갈 생각을 하여야 한다. 자기 자신은 어느 단계인가를 객관적으로 감정 평가하라.

나는 누구인가?

① 단칸방
② 집 한 채 (다가구, 다세대, 연립, 오피스텔, 시골집)
③ 아파트 한 채 (35평 이하)
④ 대형 아파트 소유자 (50평형 이상)
⑤ 투자용 부동산 소유자 (Second House 소유, 땅, 상가, 오피스텔 소유)
⑥ 자산운용 단계 (빌딩 소유, 대단위 토지 소유, Penthouse 거주)
등으로 구분해서 나의 Positioning을 정확히 알고, 다음 단계로 나아갈 전략을 짜라.

부동산의 기본 상식을 갖추자.

부동산의 기본 상식을 숙지하고, 이해할 단계가 되는 데는 최소 2년이 필요하다. 그것도 주말 시간을 올인 했을 경우이다. 부동산을 이해하는 단계로서,
① 부동산의 구분 단계 : 단독주택, 아파트, 다세대, 다가구, 연립주택, 상가, 오피스텔, 주상복합을 확실히 이해하는 경우
② 전용 면적, 공용 면적, 용적율, 건폐율, 세대 수, 신도시를 이해한다.
③ 용도 지역, 투기 지역, 투기 과열 지구, 주택거래 신고제, 토지거래 허가 구역
④ 양도세, 등록세, 취득세, 종합부동산세, 재산세
⑤ Trend, 인기 평형, 첨단 Concept
⑥ 오르는 곳, 도시 계획, 개발 Issue
⑦ 금리, 수요 공급, 부동산 정책 등 예측 System
등을 파악하는 부동산 상식을 점검하고 키워가라.

이 또한 단계별로 자신이 어디에 해당하는 가를 Check해 보아야 한다. ④번 이하의 단계에서 부동산 투자를 해서 성공할 가능성은 적어 보이고, ⑦번의 단계에서 부동산 투자를 해서 실패할 가능성은 거의 없다.

내가 진정으로 원하는 것은 무엇인가?

부동산으로 성공한다는 것은 매매가의 변화에 따른 자산 상승이 주가 되지 않는다. 진정한 성공은 자신이 그 부동산을 소유하면서 얼마나 큰 정신적 위안과 용기, 그리고, 건강, 행복, 사람 등을 얻었는가... 등의 절대적 만족도이다. 내가 수년 동안 어느 집에 살면서 집값은 그대로였지만, 너무나 행복했고, “참 좋았다”라고 느낀다면 그 집의 가치는 돈으로 헤아릴 수 없을 만큼 높다.

① 조용한 집에서 살고 싶다.
② 풍경 좋고, 산수 좋은 그림 같은 집에서 살고 싶다.
③ 교통이 편해서 이동이 쉽고, Business에 도움을 얻고, 구경할 것이 많은 곳에서 살고 싶다.
④ 나는 집으로 돈을 벌겠다.
⑤ 내 재산의 비중을 부동산에 많이 두고, 부동산으로 재산을 늘려가겠다.

각 항목별로 자신의 경우를 살펴보고, 부동산의 가치에 대한 Concept과 Point를 다르게 두어야 한다. 조용하고 평화로운 곳은 안 오를 수도 있고, 현란하고 어지러운 곳은 값은 오르되, 살기 불편할 수 있다. 제대로 살면서 값도 오르는 곳, 그 곳을 찾아내는 것은 타의 추종을 불허하는 노력과 투자, 전문가가 아니고는 쉽지 않다.

◆사야 하는 부동산

사야 하는 부동산과 사서 안 되는 부동산의 구별은 확실하다. 그것은 때와 타이밍과 자신의 상황에 따라 다를 수도 있다. 본인이 1가구 1주택자인가 다주택자인가의 여부, 본인의 근무지와 주 활동지, 전체 가족수, 투자 가능 기간, 인생의 계획에 따라서 활용도와 수익성이 다를 수 있기 때문이다.

① 많이 오른 곳은 많이 기다려야 또 오른다.
② 청약 예금으로 당첨될 수 있고, 오를 수 있는 곳은 어디인가?
③ 자신의 자금에 맞는 곳을 선택할 것
④ 1년 후, 2년 후… 10년 후를 생각하고, 서두르지 말며, 천천히 가라.

그리고, 부동산의 내재 가치와 활용도는 가끔씩 밖에서 쳐다볼 때와 실제 사용 시에 많이 다를 수 있다. 따라서 소유자 또는 거주자에게, 인근 부동산 중개업소에, 부동산 컨설턴트에게 많이 물어봐서 사실에 가까운 정답을 찾아 내는 것이 바른 방법이다.

◆청약예금과 이사 다니기

우리나라만의 독특한 제도, 청약예금은 가장 합법적으로 돈을 불릴 수 있는 최고의 수단이다. 청약예금으로 당첨 되어서 돈 벌었다고, 뭐라 할 사람은 아무도 없다. 재테크의 시작은 청약예금의 가입이다.

① 청약예금의 가입은 이제 나 자신도 돈을 벌기 시작할 것이라는 약속의 시작이다. 나는 우리 회사에 신입사원이 들어오면 제일 처음 “청약예금 통장”이 있는지 물어본다. 없으면, 자세히 설명해주고, 가입할 수 있도록 권유해 본다. 보통 사람은 평생 몇 번 정도 청약예금으로 아파트 당첨을 할 수 있을까? 열심히 최선을 다 하면, 아마도 4번에서 5번 정도이다. 그럼 평균 4회 정도의 아파트 당첨 후 자산의 증가는 얼마 정도일까? 제대로 되는 곳에 청약을 하고, 입주 후 2~3년 거주했다면, 수도권 주요 지역의 경우, 부동산 가격 상승에 의한 시세 차익으로 10억 ~ 20억원 정도 늘어나는 것으로 생각되어진다. 청약예금으로 새 집에 당첨되어 계약금을 내고, 꾸준히 중도금을 붇다가 그 집에 들어가 살고, 새로 청약 예금을 붇고, 1순위 청약 자격이 생기면, 다시 청약을 하고… 이렇게 계속할 경우, 재산은 차곡차곡 늘어난다.

② 서랍 속 청약통장을 책상 위로 끄집어 내라. 청약예금 가입자의 절반은 5년에서 10년간 청약을 한 번도 해 본적이 없는 것으로 나타난다. 새 통장 상태로 몇 년을 있다가, 돈이 필요할 때 해약해서 쓰는 경우도 부지기수다. 좋은 아파트에 관심을 가지고 있다가 분양이 가까워지면, 청약통장을 책상위로 끄집어 놓아라. 끄집어 내놓은 청약통장은 LOTTO보다 훨씬 당첨 확률이 높으며, 세상의 트렌드를 공부할 수 있도록 해주는 한 권의 책이다.

◆ 개발 Issue가 있는 곳의 부동산을 선점하라

청약통장 사용과 동시에 부동산으로 돈 벌 수 있는 것은 개발 이슈가 있는 곳의 부동산을 미리 사는 것이다. 판교 분양의 경우, 청약 통장으로 당첨 시, 예상 수익은 입주 시점이 도래했을 때 2억원 ~ 5억원이다. 엄청난 금액이다. 그러나, 1월말부터 몰아친 판교 광풍으로 분당·용인 지역의 주요 아파트는 몇 달새 이미 2억원 ~ 5억원 올랐다. 즉, 후광 효과가 예상되는 지역의 부동산을 선점하면, 청약 통장 당첨으로 얻는 이득을 짧은 기간에 창출할 수 있다.

판교 분양 이슈를 바탕으로 분당·용인의 기존 아파트를 구입한 사람은 청약통장을 사용하지도 않았고, 아파트 전매에 대한 아무런 제약도 받지 않으므로, 훨씬 더 메리트가 있다고 본다. 2004년초 용산 시티파크에 사람들이 몰릴 때, 미리 파크타워의 조합원 지분을 산 사람들도 시티파크 로얄층 당첨자에 상응하는 수익을 분양 전에 이미 거뒀다.

따라서 부동산 정책을 잘 읽고, 개발 이슈를 파악하면 “혜택지”의 부동산을 미리 사 놓음으로써 얻는 이익 또한 막대하다. 이런 개발 이슈의 배후 부동산을 살 기회도 보통 사람에게 4~5차례는 된다고 본다. 그럼 4번의 아파트 당첨과 4번의 후광 효과 부동산에 대한 매입으로 얻는 효과는 어느 정도일까? 2005년 현재 고급 아파트의 평가 금액 기준으로는 수십억이 훌쩍 넘어간다.

◆우두커니를 이용하라

집 안에는 한 두명의 우두커니가 있다. 우두커니는 착하면서 부동산에는 둔하다. 우두커니는 자금이 딸려서 부동산을 저지를 엄두를 못 내거나 부동산에 대한 투자를 두렵게 생각하는 사람이다. 말이 잘 통하고, 친한 우두커니가 있다면 우두커니의 명의를 빌려보는 것을 권유하고 싶다. 우두커니도 좋고, 명의를 빌린 자신도 좋을 수 있는 가장 확실한 방법이다. 우리나라의 부동산은 1가구 1주택의 소유를 원칙으로 한다. 따라서 세제 혜택과 아파트 청약 및 당첨도 무주택자나 1주택자가 당연 유리하다. 그대신 우두커니에게 섭섭치 않게 해주려는 배려와 양심이 필요하다.

우두커니가 부모든지, 형제든지, 세대를 분리하고, 청약통장을 들어주는 일부터 해야 하는 것이 원칙이다. 우두커니가 독립 세대주이고, 청약통장 가입자이면 훨씬 더 수월하다. 지역을 옮기던지, 증액을 하던지, 조금만 손보면 되기 때문이다. 나와 우두커니 두 명의 명의를 가지고 열심히 투자 계획을 세운다면, 오직 그 성실한 투자 활동만으로도 상당한 수익을 창출할 수도 있는 좋은 재테크의 계산이 나온다. 단, 어느 곳이 되는 지역인가를 구별할 수 있는 노력과 성실성, 학습, 기본기, 과감성 등의 배양과, 시간과 공간 등 정석적인 필수 명제를 풀 수 있는 일정 이상의 능력이 필요하다.

부동산으로 돈을 버는 것… 그것은 누구에게나 가능한 현실의 세계이다.