상가 투자 체크 포인트

(서울=연합뉴스) 이정진기자 = 주택시장 침체가 계속되면서 틈새 시장으로 상가에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 상가는 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외돼 향후 투자 수요가 더욱 몰릴 것으로 예상된다.

하지만 상가 투자는 아파트 투자와는 다른 점이 많아 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

상가에 투자하기 앞서 기본적으로 알아둬야 할 사항을 소개한다.

◆ 등기분양과 임대분양 = 상가 분양은 크게 등기분양과 임대분양으로 나뉜다.

등기 분양이란 계약시 그에 따른 토지와 건물에 대한 소유권이 주어지는 형태를 말하는 것으로 일반적인 아파트 분양하고 동일한 의미라고 보면 된다.

주로 단지내상가와 근린상가가 이런 방식으로 분양된다.

분양가의 5.8%에 해당하는 취.등록세를 부담해야 하지만 매매나 임대 등 재산권 행사가 가능하고 오랫동안 한 자리에서 장사를 하기에 안정적이다.

반면 임대분양은 상가에 대한 사용권만 받는 것으로 보증금을 주고 일정기간(보통 5년) 사용할 수 있는 권리를 취득하게 된다. 물론 재임대할 수도 있다.

대형 쇼핑몰 분양에 주로 사용되며 상가를 소유한 회사가 직접  상권  활성화를 위해 힘쓴다는 점이 유리하다.

◆ 분양 형태 = 분양 형태에 따라 구좌 분양, 구분 등기분양, 지분 분양 등으로 나뉜다.

구좌 분양이란 분양 건물의 분양 점포의 크기와 모양이 거의  동일한  상가에서 사용된다.

구체적인 점포 호수를 사전에 구분하지 않은 채 분양한 뒤 입점을 앞두고  점포위치를 선정한다. 쇼핑몰 분양에서 주로 사용된다.

구분 등기분양은 면적과 분양가가 점포마다 다를 경우 개별 점포 별로 분양하는 방식으로 주상복합상가나 근린상가, 단지내 상가 등을 분양할 때 많이 사용된다.

지분 분양은 일종의 사설 펀드 형식으로 쇼핑몰의 지분을 일정 정도 매입한뒤 추후 이익이 남으면 배당을 받는 방식이다. 지분을 팔고자 할 때 거래가 잘  이뤄지지 않아 요즘은 거의 이 방식으로 분양하는 상가가 없다.

◆ 분양 방식 = 분양 방식에 따라 선착순 수위 계약, 추첨, 공개경쟁 입찰 방식 등 3가지로 나눠 볼 수 있다.

선착순 수위 계약이란 먼저 계약하는 순서대로 원하는 점포를 선택하도록  분양하는 방식으로 대형 쇼핑몰 분양에 많이 사용된다.

추첨 방식은 분양 희망자가 원하는 점포를 지정한 신청서와 함께  계약금을  낸뒤 특정 날짜에 추첨을 거쳐 분양하는 형태다.

공개경쟁 입찰방식은 감정평가액을 기준으로 해당 물건의 내정가를  미리  정한뒤 분양 공고를 내고 분양 희망자중 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 분양하는 방식이다. 일반적으로 단지내 상가 분양에 많이 사용된다.

◆ 상가별 투자법 = 전문가들은 단지내 상가의 경우 단지 규모가 500가구  이상은 돼야하며 600-1천가구는 내정가의 150% 미만, 1천가구 이상은  150-200%  선에서 분양받아야 수익이 나온다고 조언했다.

근린상가는 역세권이나 큰길 주변에 투자해야 하며 주변에 대형 상가가 없는 지도 확인해야 한다.

대형 쇼핑몰의 경우에는 영화관 등 다양한 부대시설을 갖추고 있는 지가 중요하며 분양가 외에 상가 개발비 명목으로 추가로 비용이 드는 경우가 많기 때문에 사전에 확인해야 한다.

상가개발비란 시설비나 홍보비, 인테리어비 등 추가로 들어가는 비용을  말하며 일반적으로 분양가의 10-30%에 이른다.

일부 상가는 분양시 개발비에 대해 상세하게 알리지 않아 분쟁이 생기는 경우가 종종 있으며 특히 일부에서는 원래 목적과 다른 용도로 유용하는 사례까지 발생되고 있어 주의가 필요하다.