리츠 용어 (가~하)

가 ------------------------------------------------------------


가격/수익 비 (Price/Earning(P/E) Ratio)
회사의 유가중권 가격과 그것의 주당수익 사이의 관계를 나타내는 것으로. 주식 가격을 그 회사의 주당 수익으로 나누어 계산한다.

공사채형 투자신탁
신탁재산의 대부분을 국공채, 회사채 등 안정적인 수익을 얻을 수 있는 채권을 중심으로 투자 운용하는 투자신탁.
표준신탁약관에 의하면 채권의 투자는 투자신탁재산의 최소 40%이상으로 한다고 규정되어 있음. 저축기간에 따라 장기형 단기형 등이 있다. 채권형 투자신탁이라고도 한다.

과잉건설 (Overbuilding )
특정 지역에 최근에 새로은 부동산이 너무 많이 완공, 임차인들에게 제공되어, 이용 가능한 공간의 공급이 임차인과 사용자에 의한 수요를 크게 초과하게 된 상황.

계약형 투자신탁 (Contractual Type Investment Trust )
증권투자신탁의 한 형태. 위탁자 수탁자 수익자 3자가 계약함으로써 이루어진다는 데서 계약형이라는 말이 붙음.
이는 투자자(수익자)로부터 증권투자에 운용할 목적으로 자금 등을 수입하는 위탁자(투자신탁회사)가 그 자금등을 수탁자(은행)로 하여금 당해 위탁자의 지시에 따라 특정유가증권에 대해 투자 또는 운용하고, 그에 따른 수익권을 분할하여 당해 투자자에게 취득시키는 것을 말한다.

글로벌 펀드 (Global Fund )
세계 모든 나라의 시장을 대상으로 하여 투자하는 펀드를 총칭. 세계의 주식시장을 대상으로 하는 Global Fund를 Global Equity Fund라고 하고 채권을 대상으로 한 펀드를 Global Bond Fund라고 한다.

그레이 펀드 (gray fund)
우량(그린)과 불량(레드) 사이의 중간지대(그레이)에 위치한 채권에 집중 투자하는 펀드. 이 펀드에 편입하는 채권은 일부 투기등급도 포함된다. 펀드의 신뢰도를 높이기 위해 투신사와 판매사도 펀드에 일부 참여한다. 하이일드 펀드라고도 한다.

기대위험
미래에 발생할 불확실한 현금흐름에 대해 각 상태별 현금흐름을 예측하여 그 평균으로부터 구한 분산값을 말한다.

기대수익률(expected rate of return )
개별자산 또는 포트폴리오로부터 기대되는 수익률. 미래에 발생가능한 여러 상태의 수익률에 그 발생가능성(확률)을 곱해 모두 합한 값이다.

기업구조조정전문회사(CRC)
CRC (Corporate Restructuring Company, 기업구조조정 전문회사)는 산업발전법에 따라 외부전문기관이 자본출자해 설립되고 자본출자한 외부 전문기관이 워크아웃대상 관련자산의 소유권을 양도받는 까닭에 워크아웃 기업의 경영관리를 확실히 수행할수 있다.
반면 자본금이 소형으로 대규모 부실기업의 구조조정을 맡기엔 한계가 있고 상법상 주식회사로 일반투자자를 상대로 한 자금조달이 어려우며 워크아웃 관련 금융기관간 이해관계를 조정하기도 쉽지가 않다.코미트창투 등 현재 12개 회사가 활동중이다.

기업개선작업
우리나라에서 추진되고 있는 WORKOUT은 ' 기업은 주력분야에 그 역량을 집중하는 등 기업의 사업구조를 조정하고, 금융기관으로 구성된 채권단은 대상기업의 비정상적인 부채구조를 개선함으로써 궁극적으로 기업의 경쟁력을 제고함과 동시에 차입금의 상환능력을 증가시키려는 기업과 채권금융기관의 공동작업 '으로 정의될 수 있다. WORKOUT이 '기업개선작업'이라는 긍정적인 이미지로 바뀐 것이 이러한 이유이다.
워크아웃의 어원은 체중을 줄이기 위해 프로그램을 짜고 그 프로그램에 따라 단계적으로 실천에 옮기는 계획된 훈련을 의미한다. 80년대 말 미국GE의 잭 웰치 회장이 기업구조조정 과정에서 이 용어를 도입함으로써 일반화되었다. 퇴출을 뜻하는 아웃이란 단어 때문에 나쁜 이미지가 연상된다 하여 금융감독위원회는 워크아웃을 '기업개선작업'으로 통일해 사용하고 있다.
워크아웃은 기업 스스로 하기 힘든 기업 내부의 구조조정작업을 채권금융기관 주도로 진행하는 작업을 일컫는다. 사정에 따라 구제불능의 부실기업으로 전락할 수도 있고 정상기업으로 탈바꿈할 수 있는 기로에 서 있는 기업을 확실하게 회생시키는 것이 워크아웃의 취지다.
워크아웃을 담당한 금융기관은 워크아웃 대상 기업의 협의하에 구조조정을 진행하게 된다. 워크아웃의 대상이 되는 기업은 은행이 자체적으로 선정하거나 해당기업의 신청을 통해 확정되지만 워크아웃 추진 여부는 해당기업이 거래하는 모든 채권금융기관 협의회에서 결정된다. 채권금융기관은 우선 해당 기업의 재무구조 자금흐름 사업전망 등을 꼼꼼히 따져 문제점을 파악하고 이 기업의 바랍직한 회생방안을 마련한다.
물론 이 같은 작업에는 기업과 채권단이 일정 부분의 손실을 부담해야 한다는 원칙이 있다. 즉, 채권금융기관이 어느 정도의 빚을 탕감해줘야 하는지, 새로 지원해줘야 할 자금의 규모가 얼마인지 등을 파악해 자본구조를 개선하는 동시에 계열사를 매각하거나 시업부문을 분리 또는 통합하는 등의 구조조정 방안을 마련하게 된다. 워크아웃의 가장 큰 장점은 기업의 부도위험을 덜어 준다는 것. 워크아웃이 시작되면 대게 은행대출금의 출자전환, 대출금 상환유예, 이자감면, 부채삭감 등과 같은 금융지원이 이루어진다. 그대신 워크아웃 대상, 기업은 계열사 정리나 감사. 자신매각, 주력사업 정비 등의 구조조정 노력을 이행해야 한다.

기준연도 (Base Year )
상업용 부동산의 임대 계약에서, 추가임대료 부과액 또는 빌딩의 추가운영비용에 대한 임차인의 공동 부담분을 결정하기 위해 다음 연도의 수익 또는 비용을 측정할 때 참고로 사용되는 연도.

기준점 (Basis Point )
1%의 100분의 1(0.01%). 10년 만기 채권의 수익 증각가 1을 기준으로 했을 때, 수익이 6.81%에서 6.82%로 증가하는 것이다.


나 ------------------------------------------------------------


낙성계약
당사자 사이의 의사표시가 합치하기만 하면 계약이 성립되고 그 밖에 다른 형식이나 절차를 필요로 하지 않는 계약.요물계약에 대응하는 말 로서 계약자유의 원칙하에서는 낙성계약이 원칙이다.
민법상의 전형계약 중 현상광고를 제외하고는 모두 낙성계약이다.

나스닥(NASDAQ )
각국의 특별시장 모델이 되고 있는 나스닥은 미국뿐만 아니라 전세계 벤처기업의 활동기반이 되는 장외주식시장이다. 빌 게이츠의「마이크로 소프트」, 반도체의「인텔」, 컴퓨터의「애플」등이 여기에 등록돼 있다 1994년 7월 주가지수가 1천포인트를 처음으로 돌파했으며 주식매매량이 뉴욕 증권거래소를 능가하고 있다. 1995년 현재 등록기업수는 4천 9백 97개사, 시가총액은 1조 1천 3백36억 달러에 달하며 매매량은 1∼9월 중 7백20억주를 기록 했다.
나스닥이 인기를 끄는 것은 회사설립 초기 적자를 기록하는 기업에도 문호를 개방하고 있어 기업들이 쉽게 참여할 수 있기 때문이다. 투자자 들로서도 위험성은 뒤따르나 높은 이익을 남길 수 있다는 매력에 끌리고 있다.
마이크로소프트나 인텔 등이 회사가 뉴욕증시에 상장할 수 있는 여력이 있음에도 여기에 머물러 있는 것은 「하이테크기업」으로서의 이미지가 강한 이점을 활용하기 위한 것으로 해석된다.

내국환
은행, 우체국 등 금융기관이 국내의 멀리 떨어진 지역간에서 행해지는 자금 지불이나, 징수를 중개하는 것. 자금 지불이나 징수해야 할 당사자 는 금융기관이 필요한 업무를 대행해 주기 때문에, 현금수송의 위험이나 수수료를 절약할 수 있다. 이에 대하여, 금융기관이 국제간에서의 자금 의 지불이나 징수의 중개역할을 하는 것을 외국환이라고 한다.


다 -----------------------------------------------------------


다운 리츠(Down REIT)
이는 업 리츠와 매우 유사한 구조이지만(후에 업 리츠 참조), 리츠가 공개 회사가 된 후에 형성되며, 일반적으로 통제 된 공동경영체 내의 경영인 중 관리 사원은 따로 포함하지 않는다.

담보부 사채 신탁 (mortgage bonds trust )
담보부 사채란 주식회사가 사채를 모집하는 경우 그 사채발행에 대해 부동산 또는 기타 재산을 담보로 제공하는 것을 말한다. 이는 사채의 원금상환 및 이자지급을 물적으로 보증하기 위한 것이다. 이때 담보를 개개의 사채권자에게 제공할 수 없으므로 신탁은행에 일괄 신탁, 모든 채권자의 담보에 대신하는 것을 담보부사채 신탁이라고 한다. 이 경우 신탁은행은 총채권자에 대해 사채 원리금 상환의 책임을 부담한다.

단위형 투자신탁 (Unit Investment Trust )
신탁기간(만기)이 미리 정해져 있는 투자신탁. 구입 시기는 모집(또는 특별히 정해져 있는 판매기간)에 한정하고 운용도중에 자금을 추가하지 않는다. 환매여부에 따라서 상환시까지 환매가 불가한 것, 일정기간만 환매가 불가한 것,언제라도 환매가 가능한 것 등이 있다. 단위형 투자신탁에 투자시 환매여부에 대해 주의해야 한다.

Collateralized Mortgage Obligations: CMOs (담보저당 채권)
일괄적으로 함께, 참여 이익형식으로 매각되는 부동산 저당.

동점 상점 매출(Same-Store Sales)
이는 원래 소매점 회사를 분석하는 데 사용되었던 용어로서, 적어도 1년 동안 영업해 온 상점에서 나오는 판매량을 말하며, 휴업했던 상점이나 새로 들어온 상점의 판매량은 제외된다. 왜냐하면, 새로 생긴 상점은 이례적으로 판매 성장이 높은 경우가 많기 때문이다. 이 '동정 상점' 개념은 전년도의 동일 회계 기간 동안 소유되고 운영되어 온 자산에서 나오는 리츠의 임대료 수익, 운영비용 및 순 운영수익에도 적용된다.


라 ------------------------------------------------------------


랩어카운트(Wrap Account)
랩 어카운트는 증권사가 일정한 비율의 수수료를 받고 고객에게 가장 적합한 투자전략, 유가증권 포트톨리오 구축에 대한 상담서비스와 부수적인 업무를 일괄 처리하는 금융상품을 말한다.

레버리지(Leverage)
기본 자본금을 바탕으로 자금을 꾸어오거나 아니면 파생상품을 통해 거액 거래를 수행하는 것을 말함. 타인자본

레버리지 펀드 (leverage fund )
투자금의 90%정도를 안정적인 채권에 투자해 원금을 확보하고 나머지 10%로 선물 및 옵션과 같은 파생상품에 투자해 고수익을 추구하는 펀드. 선물이나 옵션의 투자는 거래증거금(일종의 거래이행 보증금)으로 투자대금의 15%정도만 있으면 투자거래가 가능하다는 점을 이용한 것이다.
레버리지 펀드는 시중 금리를 약간 상회하는 12-13% 정도의 수익을 목표로 하는 안정형 펀드의 성격을 지니고 있으나, 파생상품의 운용성과에 펀드 전체의 수익성을 의존하고 있다는 특징이 있다.


마 ------------------------------------------------------------


마젤란 펀드(Magellan Fund )
세계 최대 투자회사인 피델리티 인베스트먼트(Fidelity Investment)사가 1963년도에 설립해 자산규모가 882억에 이르며 주식형 펀드로서는 세계최대 규모의 펀드다. 주로 주식에 투자하며 배당보다는 시세차익을 노리는 성장형펀드로 1995년 미국에서 하이테크 주식을 집중적으로 매입하여 전세계적으로 첨단주의 붐을 일으키기도 했다.

마켓캡(Market Cap)
한 리츠(또는 기타 회사)의 발행 유가증권과 부채의 총 시장 가치. 예를 들어 리츠 주식 2,000만주가 각각 20달러로, 리츠의 우선주 200만 주가 각각 10달러로 거래되고 있고, 그 리츠가 회계장부에 1억 달러의 부채를 가지고 있다면, 그의 '시장 자본'은 5억 2천만 달러가 될 것이다.(보통주 4억달러, 우선주 2,000만 잘러, 부채 1억 달러) '지분 마켓캡' 참조

모기지(mortgage)
모기지는 프랑스의 '죽도록 꽉 붙잡는다(death grip)'는 언어에서 유래된 것으로 아주 확실한 담보를 일컫는 것으로 생각하면 무난할 것이다. 금융거래에 있어서 차주가 대주에게 부동산을 담보로 제공하는 경우 담보물에 설정되는 저당권 또는 이 저당권을 표방하는 저당증서 혹은 이러한 저당금융제도를 모기지라고 한다. 현실적으로 모기지는 신용공여시 무보증의 신용대출에 대립되는 개념으로서 부동산 담보대출이라는 의미로 받아들여지고 있다.
주택금융기관이 주택구입자에게 구입주택(부동산)을 담보로 대출한 후 이 대출채권을 근거로 증권을 발행하는 전과정을 통틀어 모기지 시장이라고 한다. 이러한 모기지 시장은 대출이 일어나는 1 차시장(발행시장)과 이를 근거로 채권이 발행되어 유통되는2차시장(유통시장)으로 분류할 수 있다.
한편, 주택 금융시 채무자로부터 채권자에게 교부되는 당해 부동산을 담보에 제공한다는 뜻의 계약서 등을 모기지라고 부르기도 하며 저당권자의 권리 뿐만 아니라 이 권리를 설정하는 행위를 가리키는 경우도 있고 그 설정증서를 가리키는 경우도 있다

Mortage REIT (모기지형 리츠)
부동산을 담보로 저당을 잡는 리츠.

무위험 수익률 (risk-free rate of return )
무위험 자산의 수익률을 말함. 말 그대로 어떠한 유가증권에 투자했을 때 위험 부담 없이 얻을 수 있는 기본적인 수익률이다. 따라서 유동성이나 신용등급이 매우 높다. 현실적으로 국공채수익률을 무위험 수익률로 간주하며 우리나라의 경우 국채시장의 미성숙으로 한국은행에서 고시하는 1년 만기 정기예금금리나 3년 만기 회사채금리를 무위험 수익률로 사용하기도 한다. 미국의 경우 재무성 증권(Treasury Bill)수익률을 무위험 수익률로 사용하고 있다.

무익 자산(Profitless Property)
강세의 경기 덕분에, 소유자가 높은 임대료를 받거나 임차인이 높은 판매량을 올리지만, 비용 상스이 그 높은 임대료나 판매량에 따른 수익의 대부분 또는 모두를 상쇄하는 상황을 나타낸다.

뮤추얼 펀드(mutual fund)
개방형 자금으로 미국 투자신탁의 주종을 이루는 것. 일반 투자자에게 주식을 발행해 자금을 마련해 이 자금을 자금운용 전문가인 펀드 매니저가 주식이나 채권 등의 유가증권에 투자하는 방식이다. 주식회사형과 트러스트 형이 있다. 주식회사형은 투자신탁이 주식회사 조직으로 경영되어 회사가 발행하는 주식을 투자자가 매입하는 형태다.
트러스트 형은 개개의 투자자와 경영자 간에 신탁계약이 체결되어 경영자 자신이 수탁자로 되고 수탁자가 발행하는 수익증권을 투자자가 매입하는 방식이다. 뮤추얼 펀드는 순자산 가치에 기초해 계속해서 신주를 발행한다. 또한 요구에 따라 순자산 가치에 기초해 주식을 다시 사들이기도 한다. 투자자를 모집해 수익금을 배당으로 지급한다. 기존 투신사는 높은 수익을 보장하는 금융기관으로 간주되었으나 뮤추얼 펀드는 운용실적대로 배당이 이뤄져 투자손실에 대한 책임도 투자자들이 지게 된다.


바 ------------------------------------------------------------


1960 부동산 투자신탁 법령 (Real Estate Investment Trust Act of 1960)
개인이 부동산에 '공동 출자'하여 부동산을 직접 소유할 때 얻을 수 있는 이익과 얻을 수 있도록 할 목적으로, 의회가 리츠 형식을 승인하는 법을 통과시켜 입법화 한 것.

부실정리 회사(Resolution Trust Corporation or RTC)
1990년대 초반의 은행, 저축, 대출의 위기에 대응하여, 파산한 대출업자와 거의 파산할 지경에 이른 대출업자로부터부동산과 부동산 대출을 인수하여 되파는 것을 목적으로 하여, 의회가 조직한 공사.

배당 지급률(Payout Ratio)
한 리츠에 있어서, 주당 운영자금(FFO) 또는 수정운영자금(AFFO)에 대한 연간 배당금 지급 비율. 예를 들어, 운영자금(FFO)이 주당 1달러이고 현재의 배당그미 주당 0.8달러라면, 배당 지급률은 80%가 되는 것이다.

베타(Beta)
주가가 S&P500등의 주식지수와 하께 이동하는정도.

변동성(Volatility)
주식의 시장 가격이 매일, 또는 심지어 매 시간, 변동하는 성향의 정도.


사 ------------------------------------------------------------


사모사채
기업이 은행, 단자사 등 기관투자가나 특정 개인을 대상으로 개별적 접촉을 통해 매각하는 채권. 공모사채에 비해 발행시간과 비용이 절약되고 기업내용 공개를 회피할 수 있다는 점에서 기업들이 선호하고 있다. 발행후 유동성의 제약이 뒤따르므로 일반적으로 공모사채에 비해 일정한 가산금리를 적용한다. 투자신탁은 증권거래소 상장 또 는 KOSDAQ 등록기업이 발행한 신용등급 A이상인 사모사채에 한해신탁재산의 10%이내로 취득이 가능하다.

Triple Net (3중망 임대차 계약)
공과금, 자산 세금, 보험금 등 자산에서 발생하는 모든 유지 및 운영비용을 임차인에게 일정 비율 공동 부담하도록 요구하는 임대차 계약 형식.

소매점 리츠(Retail REITs)
소매점 리츠에는 근린(또는 대로)상가, 쇼핑몰 및 아울렛 센터가 있다.

수익증권(beneficiary certificate)
원금 또는 신탁재산의 운용에서 발생하는 이익을 분배받을 권리를 표시한 유가증권을 말한다. 수익증권은 증권투자신탁업법에 따라 위탁자가 발행하는 수익증권과 신탁업법에 따라 신탁회사가 발행하는 수익증권으로 나눌 수 있다.
증권으로서의 수익증권의 특징은 그것이 본원적(대출자금의 최종적인 사용자가 발행하는 증권)이 아니라 2 차적 증권(금융적 투자를 위한 자금을 조달하기 위해 발행되는 증권)이라는 것이다. 따라서 수익증권의 투자특성은 그 발행주체가 어떠한 금융적 투자를 행하는가에 따라 결정된다.
구체적으로 주식투자를 중심으로 하는 증권투자신탁의 수익증권은 주식과 유사한 특성을 지니며 채권투자를 주로 하는 증권투자신탁 및 대부신탁 수익증권은 채권과 유사한 투자특성을 지닌다.

수정운영자금,조정운영자금(AFFO : Adjusted Funds From Operations )
리츠에 의해 자본화되어 상환되는, 자산 임대와 유지에 필수적인, 정상화된 경상지출을 공제한 운영자금(FFO) (예, 아파트 단지의 새 카페트와 긴 커튼,임대비용, 임차인 자산활용비용):임대료 수익 제거 개념 적용

순자산가치(NetAsset Value: NAV)
모든 부채와 채권을 제외한, 부동산 자산을 포함하나 그에 한정되지 않는 한 리츠의 모든 자산의 순시장 가치. 보통, 주당(per-share basis)으로 표현되는 이 순자산가치는, 일반적으로 리츠가 정기적인 자산 평가를 받지 않기 때문에, 분석가들과 투자자들이 추정해야 한다.

순현금 수익률(Cash-on-Cash Return )
주어진 수준의 임대료 수익과 운영비용이 있고 추가 부채의 도움을 고려하지 않느다고 가정할때, 투자자가 특정매입 가격에 특정 자산을 매입한 결과로 얻게 될 수익률. 예를 들어, 투자자가 2백만 달러에 오피스 빌딩을매입하고 그 빌딩의 첫 해 임대료 수익이 500,000달러, 운영비용이 300,000달러일 것으로 기대한다면, 순운영수익은 200,000달러가 될 것이고, 그 투자자가의 '순현금 수익률'은 2백만 달러에 대한 200,000달러, 즉,10%가 되는 것이다.

스폿펀드 (spot fund )
사전에 정해놓은 목표수익률이 달성되면 만기에 상관없이 곧바로 원금과 이익금을 중도 상환하는 펀드. 단기간에 목표수익률을 달성하기 위해 20∼30개 테마 주식군에 집중투자하기도 하며 투자대상을 넓혀 주식 외에도 장외주식이나 전화사채 등에 투자하기도 한다. 한편 스폿펀드는 목표수익률이 달성되어야만 상환되기 때문에 목표 수익률의 0.1% 미달되는 경우에는 상환할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 또한 초단기형 스폿 펀드의 경우에는 목표 수익률을 초과하?? 운용 성과분에 대해서는 이익금의 일정비율을 성과보수로 공제한다는 사실을 염두에 두어야 한다

신디케이트론(Syndicated Loan)
신디케이트론이란 일단의 금융기관 (a group of financial institutions) 이 차관단을 형성하여 특정차주 - 통상 정부나 공공기관 등 공공차입자에게 일정 조건으로 대규모의 중장기자금을 융자하는 것을 말한다.
신디케이트 대출은 국제적인 무담보신용대출로서 전통적인 은행대출업무와 투자은행의 인수업무기능(underwriting) 이 혼합된 융자 형태라 할 수 있다. 신디케이트 대출의 장점은 차입자의 경우 대규모의 소요 자금을 단일 조건으로 보다 효율적으로 조달할 수 있다는 데 있다. 즉, 차입자는 대규모 자금을 조달하기 위해 개별 대출은행과 차입조건이나 융자절차, 그리고 대출한도 등에 대하여 별도로 협의를 하여야 하는 번잡함을 피할 수 있는 것이다.

씨-코퍼레이션(C-Corporation )
이것은 IRC의 규정하에 조직된 전형적인 법인으로써, 공개 또는 비공개로 보유된다. 이는 과세 대상 순익에 대해 세금을 지불해야 하고, 떄로는 실제로 규정된 법인 세율로 지불해야 하며, 그 주주들은 그러한 법인으로부터 받는 모든 배당금에 대해 소득세도 지불해야 한다.

신용위험 (Credit Risk )
매매계약상의 결제조건에 의한 지불이 이행되지않음으로써 발생하는 위험을 총칭하며, 이는 구매자측의 지불불능에의한 경우와 지불거절에 의한 경우로 나눌 수 있다. 전자는 대손위험(baddebts risk)으로 이에는 구매자의 파산 또는 지불정지에 의해서 일어나는파산위험과 전쟁, 천재(天災), 국가간섭과 같은 비상사태에 의한 비상위험이있다. 후자에는 구매자의 부정이나 불법행위에 의한 지불거절과 판매자측의계약위반이 원인이 되는 지불거절이 있는데, 신용보험의 대상이 되는위험은 구매자의 부정이나 불법행위에 의한 경우로 특히 어음부도의경우에 많이 발생하며, 무역상으로는 구매자의 부당한 거절도 포함된다. 한편 신용위험은 일반적으로 무역거래에 의한 신용위험,은행경영에 의한 신용위험, 투자분석상의 신용위험으로 구분할 수 있다.

신용제고(Credit Enhancement)
대상자산의 가치가 확실치 않거나 자산보유자의 신용도가 낮을 경우 신용을 높이기 위해 보증보험, 초과담보 등의 방법을 통하여 신용을 보강하는 절차이다.


아 ------------------------------------------------------------


업 리츠(UP REIT)
자신의 자산을 소유하지는 않지만 그 리츠의 부동산을 소유하는 유한회사에서 지배적인 이익을 소유하는 리츠(리츠 이외의). 다른 공동 경영자는 경영진과 다른 개인 투자자들을 포함할 수도 있다. '다운 리츠' 참조.

에스크로우 어카운트(escrow account)
신탁대상별로 예금계정을 달리하는 제도로 고유재산과 신탁재산을 엄격하게 분리관리한다. 원래는 프로젝트 파이낸싱에서 주로 쓰이는 용어로 담보나 보증없이 순수히 프로젝트의 수익률을 보고 자금을 조달할 때, 계정별 분별 관리를 의미한다. 자금의 유입과 지출이 펀드계정 내에서 이루어지고 펀드가 다른 곳에 쓰일 염려 없이, 순수히 해당 프로젝트만을 위해 지급되어 펀드의 투명성이 보장된다.

용역회사(Servicer)
자산보유자(SPC)또는 자산관리회사(AMC)로부터 자산관리관련 특정한 부분의 용역을 수행하는 회사.

운영자금(Funds From Operations:FFO)
부채 구조 개혁 및 자산 매각에 따른 소득과 손실은 공제되고, 부돈산 자산의 감가 상가액은 가산된, 리츠가 이익을 갖는 조합과 합작 기업 등의 합병되지 않은 단체에 대한 지급 보험 금액을 결정한 후의 순익(GAAP에 따라 결정됨)

유가증권화 또는 지분화(Securitization or Equitization)
부동산 등의 유형 자산의 소유에 따른 경제적 이익이 수많은 투자자들에게 분배되고 공개 거래 유가증권의 형식으로 나타나는 과정.

유동성 리스크
거래 일방이 일시적인 자금부족으로 인해 정해진 결제시점에 서 결제의무를 이행하지 못함으로써 거래 상대방의 자금조달 계획 등에 악영향을 미치게 되는 위험을 말한다.유동성리스크는 거래 상대방이 지급기일이 지난 이후 어느 시점에 가서 채무를 결제 수 있다는 점에서 거래 상대방이 파산하여 채권 회수가 영원히 불가능한 신용리스크와 차이가 있으나 실제로는 그 구별이 쉽지 않다.

이자 준비율(Interest-Coverage Ratio)
회사의 운영 수익(상환금, 감가 상가액, 이자 비용 계산 전) 중 총이자 비용의 비율, 이 비율은 기존 캐시플로 중 기존 부채에 대한 이자 비용이 차지하는 정도를 측정하는 것이다.


자 ------------------------------------------------------------


자기자본( Equity Capital )
발행회사가 상환할 의무가 없는 유가증권 발행 및 매각을 통해 증가되는 영구적인 자본. 이는 일반적으로 보통주의 형식을 갖는다. 우선주는 회사가 일정 시기에 일정 조건으로 상환할 의무가 있는 경우가 많지만, 때로는 주주출자 자본으로 간주되기도 한다.

자본 비용(Cost of Capital)
리츠 등의 회사에서, 주주출자 (보통주 또는 우선주)나 부채 형식으로 자본을 증액하는 데 따른 비용. 주주출자 자본비용은 회사 내의 기존 주식 보유자들의 이익을 희석화하는 형식을 취한다. 부채 자본비용은 부채에 발생하는 단순한 이자 비용이다.

자산관리회사(AMC)
자산관리회사(AMC : Asset Management Company) 란 자산관리 기법을 통해 부실채권에 딸린 부동산 등 담보물의 가치를 향상시킨 후 이를 처분해 수익을 발생시키는 회사다. 즉 부실채권 정리기관에 채권을 일괄 양도하는 것보다 부실채권의 회수율이 높기 때문에 금융기관 등이 유력하게 검토하고 있는 실정이다.
AMC는 자산관리기법을 활용해 부실채권의 회수율을 최대한 상승시키는 역할을 한다. 자산관리공사나 금융권에서 부실채권을 넘겨 받으면 일단 채권 추심업무를 통해 회수 가능 여부를 파악한다. 회수가 불가능한 것으로 판단되면 담보물의 가치를 평가하는 작업에 들어간다. 건물의 경우 개보수를 통해 용도를 변경시키거나 기능을 향상시켜 되판다. 임대관리를 통해 수익을 발생시키기도 한다. 공장 등 생산설비도 사업성이 있다고 판단되면 자금을 지원해 계속 운영하거나 용도를 바꿔 매각한다. 토지의 경우 아파트를 짓거나 산업단지를 조성하는 직접 개발도 가능하다. 이밖에 부도가 나거나 부실한 기업 중 회생가능성이 높은 기업에 대해서는 대출금의 출자전환이나 지급보증 등 다양한 방법을 통해 기업회생작업을 지원하기도 한다.

장부가(Book Value)
회계원칙(GAAP)에 따른 (후에 GAAP 참조)대차대조표 상에 반영된, 부채를 제외한 회사 자산의 순가치. 장부 가격은 회계상 비용화 되는 감가 상가액과 상환금을 반영하며, 시장 가격으로 평가된다면 회사의 '순자산가치'와 거의 관계가 없을 수도 있다. 후에 나오는 '순자산가치'도 참조바람

적극적인 확대투자(Positive Spread Investing: PSI)
부동산 인수에서 얻을 수 있는 최초 수익보다 훨씬 적은 명목상의 비용으로 자금(주주출자 및 부채 모두 포함)을 증액할 수 있는 능력.

재고품 평가액에 따른 임대료(Overage)
측정 기간 동안 상점늬 판매량이 소정의 수준을 초과하면 임대 계약서상 규정된 기본 임대료에 더하여 추가 임대료 지불을 요구하는 소매점 임대 계약에 있어서의 규정.

지급준비계정(Reserve Account)
일정자산을 대상으로 자산담보부증권(채권)을 발행한 경우 그 자산을 매각대금 중 일정범위(ABS발행대금의 3~10%)의 자금을 별도계정에 예치함으로써 자산담보부채권의 원리금 지급을 보장하는 계정.

지분 마켓 캡(Equity Market Cap)
이는 리츠 등의 공개 회사의 총 주식 가치로서, 회사의 총 발행 보통주식에 특정 날짜의 주식의 시장가격을 곱하여 계산한다.(후에 '시장 자보' 참조). 때로는, '내재된 마켁 캡(implied market cap)'이란 용어가 보통주으로 전환될 수 있는 운영 조합주(operating partnership units)를 갖는 업 리츠 또는 다운 리츠의 시장 자본을 지칭할 때 사용되는 경우도 있다. '내재된 마켓 캡은'은 이러한 OP의 가치를 고려한 것이다.

지분형 리츠(Equity REIT)
부동산을 소유하거나 부동산의 주주출자 이익을 갖는 리츠(부동산 담보로 보증된 대출을 하는 리츠가 아님)

지분참여(Equity Partnership )
자산보유자와 투자자가 자산에 대한 권리를 일정지분만 투자자에게 매각하여 자산을 공동소유하면서 향후 자산처분에 따라 수입되는 금액의 지분에 따라 배분하는 방법

지주회사
다른 회사의 주식 소유를 통하여 다수 회사의 사업내용을 지배하는 것을 주된 사업으로 하는 회사로서 공정거래법에서는 다른 회사의 사업내용을 지배할 목적으로 소유하는 주식의 대차대조표상 장부가액 의 합계액이 당해 회사 자산총액의 50% 이상인 회사를 지주회 로 규정하고 있다. 이는 통상적으로 사업영위여부에 따라 순수지주회사와 사업지주회사로 구분되는데 순수지주회사는 다른 기업의 사업내용 지배만을 목적으로 하는 지주회사를 말하고 사업지주회사는 자기사
업 을 영위하면서 부차적으로 다른 기업의 사업내용을 지배하는 지주 회사를 말한다.


차 ------------------------------------------------------------


차입금 투기(Leverage )
자산 소유자가 그 기업에 위탁된 자산의 기금에 차용금을 증가시킴으로써 자산의 경제적 이익과 위험을 모두 확대시키는 것.

차입 자본(Debt Capital)
리츠의 대차대조표 상의 주주출자가 아닌 부채금액. 장기 저당 부채, 공개 또는 비공개 투자자들에게 발행?? 지급 보증되거나 보증되지 않은 채권, 은행 신용한도액 하의 차용금 또는 기타 형식의 부채액 등을 들 수 있다. 이는 보통주 또는 우선주 등의 주주출자 자본을 포함하지 않는다.

채권 대용주(Bond Proxies)
FFO/AFFO 및 배당금 성장이 연간 3~4%정도로 매우 낮을 것으로 기대되는 경우를 제외하고, 주주들에게 높은 배당금 수익을 제공하는 리츠의 주식.

총수익(Total Return)
세금과 중개 수수료를 공제하고, 한 주식의 배당금 수익과 자본 가치상승을 더한 것. 가령, 해당 측정기간 동안 주가가 6% 상승하고 7%의 수익을 제공한다면, 총수익은 13%가 된다.

추가 신탁금
투자신탁을 추가로 설정하는 경우에 납입하는 금액. 추가신탁금은 추가설정을 하는 날의 기준가격에 추가로 설정하는 수익권좌수를 곱한 금액으로 한다. 추가신탁금을 상기와 같이 계산하는 이유는 추가신탁금을 최초설정 원본에 해당하는 금액을 기준으로 산정한다면 신탁재산 순자산 총액이 원본을 상회할 시는 기존수익자가 손해를 보고, 반대로 하회할 경우에는 신규 수익자가 손해를 보게 되기 때문이다.

추가형 투자신탁 (open-end )
언제라도 가입(구입) 또는 환매가 가능하고 신탁기간이 정해져 있지 않은 펀드. 자유롭게 구입과 환매가 가능하기 때문에 시장상황, 금리 등을 고려하여 시의 적절하게 자산운용을 할 수 있다.


카 ------------------------------------------------------------


캐피탈 게인 (Capital Gain )
주식과 채권 등의 매매 또는 평가에 의한 수익을 말함. 이에 반해 주식의 배당금과 예금의 이자수입 등과 같은 것을 인컴 게인(Income Gain)이라고 한다.

캐피탈 게인 분배 (Capital Gain Distribution )
뮤추얼 펀드가 투자한 유가증권의 포트폴리오를 처분해서 생긴 실현 이익을 주주들에게 배분하는 것. 뮤추얼 펀드의 청산이나 배당을 통해서 이루어지는 경우가 많다.

Cap Rate (캡 레이트)
자산 매입자가 기대하는 비투기성 수익(unleveraged return)으로서, 총 현금 매입 가격에 대한 비율로 표현된다. 이는 예상 자산 순운영수익(감가 상가액을 제외)을 구입가격으로 나눠 결정된다. 일반적으로, 캡 레이트가 높다는 것은 매입자가 인식하는 위험이 더 크다는 것을 나타낸다. 기대자산 순이익 평가시 '명목상의' 캡 레이트는 새 카펫이나 커튼(아파트의 경우), 임차인 자산 활용, 임대 중개 수수료 등의 정상적이지만 자본화 되지 않는 경우가 많은 비용은 제외하며 '유효한' 또는 '경제적' 캡 레이트는 그러한 지출 효과를 포함한다

클린 MMF (Clean MMF )
투신사의 유동성 지원을 위해 허용된 투자신탁 상품 중에 하나로 초단기 채권형 수익증권을 말함. 클린MMF는 투자대상의 신용도를 엄격하게 적용해 투명성과 수익률을 높인 투자신탁상품이다.기존의 MMF상품과 달리 한달간의 환매제한이 있어 가입 후 한 달 내에 해약하면 수익금 중 70%를 중도해약 수수료를 내야 한다.


타 ------------------------------------------------------------


통화안정증권(monetary stabilization bond)
한국은행이 시중의 통화량을 조절하기 위하여 통화안정증권법에 따라 발행하는 금융채의 일종으로 매매조작을 통하여 통화공급을 조정하게 되는 것이다. 발행방법에는 일반을 대상으로 하는 공모발행과 금융기관에 의한 인수발행이 있으며 현재 발행한도는 총통화의 50%로 되어 있는데 이러한 발행방법 및 한도는 금융통화위원회가 결정하고 있다. 통화안정증권은 할인 또는 액면 방식으로 발행할 수 있는데 할인 발행시 만기는 28일, 63일, 91일, 182일, 364일, 371일, 392일, 546일의 8종이나 대부분 364일로 발행되고 있으며 액면 발행시 만기는 2년으로 한정되고 최저발행 단위는 100만원이다.통화안정증권의 발행은 풀린 돈의 환수를 말하고 금융기관으로 하여금 거의 강제적으로 떠맡도록 하는 형태를 보이기도 한다. 최근에는 강제할당에 따른 금융기관의 자율성 저해, 이자지급액의 누증 등으로 많은 부작용이 발생한다는 점에서 발행을 가급적 피하고 있는 실정이다.

투자 안내서(Information Memorandum)
투자산매각과 관련하여 채권, 담보물, 채무자 등에 대한 제반자료와 기타 투자자들에게 필요한 정보를 담은 안내서이다.

특별목적회사(SPC)
자산 유동화와 관련된 REITs, MBS, ABS 발행과 관련된 자산 보호를 확실하게 해주는 방안으로 설립되는 특별한 목적의 회사가 바로 SPC(special purpose company)이다. 즉 파산위험 분리 등의 목적으로 유동화 대상자산을 양도받아 유동화 업무를 담당하는 명목상의 회사(Paper Company)인 것이다. 우리나라 『자산유동화 에 관한 법률』에서는 유동화 전문회사로 표시하고 있다. 부동산증권화는 기업이 보유하고 있는 부동산을 특별목적회사(SPC)에 양도, SPC는 증권을 발행해 구입자에게 임대료 수입 등 앞으로 발생하는 수입으로 원금과 이자를 지불하는 시스템으로 이뤄진다． 예를 들면 00회사가 ABS를 발행하려고 하면 발행건마다 SPC를 설립하고 이 SPC가 ABS를 발행하게 된다. 이래야만 00회사가 부도를 내더라도 법적으로 별도 법인인 SPC는 피해를 보지 않고 ABS의 기초자산도 안전하게 보호될 수 있다. 한편 SPC의 안정성을 높이기 위해 SPC의 관리를 제3의 금융기관이나 외국법인이 맡기도 한다.


파 ------------------------------------------------------------


Bankruptcy Remote (파산위험분리)
자산보유자와 유동화 대상자산의 신용을 분리하여 자산보유자가 파산을 하더라도 유동화 대상자산은 전혀 영향을 받지 않도록 취하는 일련 의 조치.

폐쇄형 펀드 (close-end fund )
신탁기간 중에 환매를 청구할 수 없는 펀드. 자산 운용자의 입장에서 보면 신탁기간 중에 환매에 관계없이 신탁금을 운용할 수 있고 환매준비금을 유지할 필요가 없어 높은 수익을 기대할 수 있다는 장점을 가진 반면, 투자자의 입장에서는 환금성이 제약되는 단점을 가지고 있다. 투자자의 환금성을 부여하기 위하여 증권거래소나 코스닥 시장에 상장 또는 등록토록하고 있다.

포트폴리오 회전율 (Portfolio Turnover )
어떤 펀드가 얼마나 자주 유가증권을 사고 팔았는가를 측정하는 지표. 펀드의 포트폴리오의 거래 횟수를 의미한다.

프라이머리CBO
시중자금 경색을 해소하기 위하여 발행되는 발행시장CBO로 자체 신용으로 회사채 발행이 어려운 저신용 기업의 신규 발행 B-BBB등급 회사채를 기초로 해 발행되는 자산유동화증권(ABS)의 일종이다. 즉 기업이 신규 발행하는 채권을 주간사 증권사가 시장실세금리로 총액 인수해 자산유동화 전문회사(SPC)에 매각하면 SPC가 이를 기초로 CBO를 발행하여 자금을 조달하는 선진 금융기법이다. 유통시장이 아니라 발행시장에서 유동화가 이루어진다는 의미로 프라이머리CBO라고 불린다. 프라이머리라는 말이 앞에 붙은 것은 유통시장이 아니라 발행시장에서 유동화가 이뤄진다는 의미다． 기초자산은 BBB 이하 등급 채권이지만 CBO 발행과정에 보증기관의 부분보증 등으로 신용보완이 이뤄져 우량채권으로 변모하게 된다．CBO발행이 본격화되면 회사채발행에 어려움을 겪고 있는 중견기업들에 큰 도움이 된다.

프로젝트 파이낸싱(project financing)
프로젝트 파이낸싱이란 조선소나 발전소 건설, 도로건설 등 사회간접자본이나 대규모 투자사업에 대해 장래의 현금흐름을 보고 은행 등 금융 기관들이 신용으로 돈을 빌려 주고 사업의 경과 추이에 따라 자금을 상환받는 것을 말한다. 다시말해 프로젝트 파이낸싱은 대규모사업에 대해 금융기관들이 현재의 담보를 바탕으로 대출해주는 것이 아니라 해당사업에서 발생할 것으로 예상되는 수익을 바탕으로 여러 금융기관들이 공동으로 대출을 해 주는 기법이다. 이러한 기법을 통해 사업자는 초기 담보부담 없이 자금을 쉽게 확보할 수 있고, 금융기관은 다수의 금융기관이 참여함에 따른 위험을 분산시킬 수 있다. 또 금융기관은 자금 활용처의 다양화를 기할 수 있어 장기적으로 안정적인 수입을 지속적으로 확보할 수 있다는 장점을 가지게 된다는 이점도 가지고 있다. 일반적으로 프로젝트 파이낸싱의 업무흐름을 보면 먼저 금융기관 중 중심역할을 수행하는 주선은행이 대출하고자 하는 사업에 대해 사업성을 평가하고, 투자에 대한 위험성 해소방안을 마련하며, 다음으로 이러한 평가서를 가지고 동 사업에 참여할 금융기관들을 모집하는데, 이러한 모집을 통해 각각 참여의사가 있는 금융기관의 참여비중을 결정하게 된다. 대출금융기관이 결성이 되면 사업자와 대출 조인식을 거치며, 이후 금융기관은 사업에 따라 자금을 지원하고, 사업이 완료되면 사업을 통해 발생되는 수익에서 대출금을 회수하게 된다. 프로젝트 파이낸싱을 성공적으로 하기 위해 여러 기업들이 공동출자 하는 사업추진회사를 만들어 금융기관들이 이 회사에 사업 자금을 대 주고 사업이 잘못되더라도 출자한 모기업에 연대책임을 묻지 않는 방식을 사용하는 경우도 있다. 우리나라 은행들도 그동안 해외 금융기관과 공동으로 프로젝트 파이낸싱을 한 경우가 있으며 민자유치사업에 이를 적용하는 방안이 계속 강구되고 있다. 최근에는 워크아웃이나 법정관리 또는 화의절차 중인 기업의 주요사업에 대해 이 기법을 도입하는 방안이 추진되고 있다.


하 ------------------------------------------------------------


Discounting (할인)
금융 시장에서, 투자에 영향을 줄 것으로 예상되는 장래의 발전과 사건을 확신하여 현재 투자 거래되는 가격을 고려하는 과정.

Hurdle Rate (허들 레이트)
할인된 현금흐름 분석에 필요한 수익률로서, 이 수치를 기준으로 그 정도나 그 이상이면 투자할만하고, 그 이하이면 투자할 가치가 없다고 판단된다.

DIV (Derived Investment Value, 현가할인)
자산의 투자가치를 산정하는 하나의 방법으로 투자자산으로부터 수입금액과 지출금액을 추정하여 이를 일정비율로 현가할인하는 방법을 말한다.

Cash Flow (현금흐름 또는 유동현금)
하나의 자산(또는 자산 군)에 있어서, 모든 자산 운영비용을 뺀, 자사능로부터 얻는 소유자의 임대료 수익. 이는 자산의 재정확보를 위한 대출에 따른 이자는 물론 감가상각비와 상환금 비용을 무시한 개념이다. 때로는 'EBITDA'로 지칭된다.

Hybrid REIT (혼합형 리츠)
부동산을 소유도 하고, 부동산 담보 저당도 하는 리츠.

환매 조건부 채권 (RP : repurchase agreement )
채권을 일정기간 후에 일정한 가격으로 다시 매수(조건부 채권 매도) 또는 매도(조건부 채권 매수) 한다는 것을 조건으로 한 채권. 즉 최초 거래시에 미리 재매매계약을 체결해 일정기간 후에 채권의 인도와 대금지급을 반대로 행하게 된다.

후순위채권(Subordinate Notes)
기업이 파산할 경우 선순위를 지닌 채권들이 변제된 후에 지급을 요구할 수 있는 채권을 말한다. 채권행사 순서가 가장 늦다는 의미에서 후순위채라고 부른다. 후순위채는 은행차입금, 물품대금, 회사채 등 다른 모든 채무들보다 권리행사 우선권이 늦다. 채권확보가 불확실하기 때문에 채권이자가 시중금리보다 높은 것이 보통이다. (금융기관들이 후순위채를 많이 발행하는 이유는 국제결제은행 자기자본비율(BIS)을 맞출 때 자본으로 인정받기 때문이다. 자기자본비율을 높이려면 유상증자를 하는 것이 가장 바람직하나 재무구조가 부실한 금융기관의 경우 증자참여 수요가 희소하기 때문에 정부는 금융기관 구조조정시 은행들로부터 후순위채를 인수해줬다.) 기업이 파산할 경우 선순위를 지닌 채권들이 변제된 후에 지급을 요구할 수 있는 채권을 말한다. 채권행사 순서가 가장 늦다는 의미에서 후순위채라고 부른다. 후순위채는 은행차입금, 물품대금, 회사채 등 다른 모든 채무들보다 권리행사 우선권이 늦다. 채권확보가 불확실하기 때문에 채권이자가 시중금리보다 높은 것이 보통이다. (금융기관들이 후순위채를 많이 발행하는 이유는 국제결제은행 자기자본비율(BIS)을 맞출 때 자본으로 인정받기 때문이다. 자기자본비율을 높이려면 유상증자를 하는 것이 가장 바람직하나 재무구조가 부실한 금융기관의 경우 증자참여 수요가 희소하기 때문에 정부는 금융기관 구조조정시 은행들로부터 후순위채를 인수해줬다.)

헤지 펀드 (Hedge Fund )
거액투자가들을 위한 사모투자펀드. 1992년 9월 Soros가 운영하고 있는 Hedge Fund는 환시장에서 대량의 영국 파운드를 팔아서 마침내 영국을 ERM(Exchange Rate Mechanism, 유럽환율조정조직)에서 이탈시키고 거액의 이익을 얻었다. 이 때부터 세계의 금융증권시장에서 Hedge Fund의 존재가 각광을 받게 되었지만 그 실태는 지금까지도 상세하지는 않다. 일반적으로 Hedge Fund라는 것은private Partnership으로서 빈번히 자금을 차입해 금리, 환, 주식, 채권, 상품 등 투기적인 거래와 재정거래를 행하는 Investment Pool(집단투자체)이라고 이해되고 있는 것 같다. Hedge Fund는 구조면에서 말하자면 투자신탁의 범주에 들어간다. 그러나 공모투자신탁이 된다면 여러 가지의 투자제한과 거래규제가 있기 때문에 사모형태를 취하는 것이 일반적이다. 미국 내에서 설립된 Onshore의 Hedge Fund의 경우는 100인 미만의 Partner로 투자가를 한정하고 투자회사법의 적용을 피하고 있다. 단순하게 Hedge Fund라고 하여도 그 투자 Style은 다양하다. Soros와 같은 환이라든가 금리라든가 Global한 경제의 움직임을 보 아가면서 투자기회를 노리는 Macro파에서, 개별종목에서 적극매수와 Hedge 매도를 반복하는 Market Neutral파, 파산에 가까운 기업의 증권에 일발 승부를 거는 Distress파, Emerging Market파 등이 있다. 이들 hedge Fund의 수는 현재 2,000개를 초과하고 있는 것으로 보인다.