부동산규제 피한 건 상가뿐?

경기불황과 정부의 강경한 부동산억제정책으로 현재 대부분의 부동산 상품 거 래나 분양이 침체국면에 접어들었다.
아파트, 주상복합, 오피스텔, 펜션, 토지 , 상가로 대표되는 부동산 투자상품 가운데 상가를 제외하고 강력한 투기억제 정책 및 정부 규제가 실시되고 있다.

아파트 시장에서 주택거래신고지역 지정은 타격이었다.

주상복합도 투기양상이 계속되자 20세대 이상 주상복합아파트는 청약통장을 사용하도록 했다.

분양권 전매도 금지했다.

펜션도 올 7월 이후 숙박시설로 간주돼 위축될 전망. 토지거래허가제, 토지투 기지역지정 등은 토지시장에 날벼락이었다.



■경기에 따른 매출 유동성은 높아■ 반면 상가에 대한 규제는 적은 편이다.
과거 굿모닝시티 사건 이후 토지매입된 상가만 분양을 실시할 수 있어 최소의 투자안정성은 확보된다.

올 연말께는 선 시공 후분양제가 실시될 예정이다.

특히 정부가 추진예정인 부동산 종합과세(건물분재산세)에서도 그렇다.

상가 등 상업용 건물에 대해서는 종합과세상의 불이익 없이 종전과 같은 방법으로 과세를 추진하는 방향으로 조세정책이 추진되고 있는 점도 상가 시장에 대한 긍정적인 투자를 유도하게 될 듯 보인다.

또한 상가는 분양권전매가 자유로운 유일한 투자상품으로 상권형성이 예상되는 택지지구 및 역세권상권은 분양 초기에 발빠른 투자가 요구된다.

하지만 상가는 부동산 상품 중에서 가장 민감도가 높다.

무턱대고 투자하다간 낭패를 보기 십상이다.

경기여건이나 정책 등 다양한 변수에 의해 시장에 작용 할 때 가장 먼저 반응이 오는 상품이다.

또한 사회적 흐름의 변화에도 민감하 다.

주5일제 근무 시행으로 도심 오피스 상가 기상은 ‘흐림’으로 반전됐다.

상가 영업일수가 줄어든 셈이기 때문에 적어도 실시 전과 실시 후에는 매출액 이 10%정도 차이가 날 수밖에 없다.

다만 젊은 층을 중심으로 움직이는 강남역 등 핵심상권은 큰 변화를 겪지 않고 있다.

이는 상권을 형성시키는 이용자 변 화가 없기 때문이다.

반면 택지개발지구 등 주거인접지역은 상대적으로 반사적인 혜택을 보는 상권 으로 전환되는 양상을 보일 것이다.

상가투자시 상가가 활성화될 가능성을 판 단하는 잣대는 임차인의 확보 여부다.

유망하다고 판단되는 상가는 건물 완공 전에 임차인이 사전에 예약을 하거나 선임대를 하는 경우가 많다.

임차인 확보가 용이하면 상가분양시 잔금이나 부족자금의 조달도 용이하다.

상 가임대는 일부 보증금과 월세로 나뉘는데 분양계약자는 보증금을 잔금으로 대 체하면 대출을 일으키지 않더라도 자금조달이 가능하기 때문이다.

최근 부동산시장이 전반적인 약세장을 형성하고 있다.

그러나 부동산시장에서 약세장은 투자의 최적기다.

그만큼 우량한 상품을 고를 수 있는 선택의 폭도 넓고 하락이 있으면 반드시 상승이 있는 것이 부동산 시장의 특징이기 때문이 다.

이런 측면에서 규제가 약한 상가에 눈을 돌려볼 때가 아닌가 조심스럽게 따져볼 때다.

<황용천 해밀턴컨설팅 사장>
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