아파트 팔아 상가주택 매입 年7% 수익올려

◆사례로 본 부동산 투자전략 / (22) 상가주택◆
상가주택은 주거를 해결하면서 임대수익도 노릴 수 있다는 특징이 있다.

직접 거주하지 않고 임대수익만 고려할 수도 있지만 최근에는 소유주가 직접 거주하는 사례가 늘고 있다.

주거밀집지역에 있는 상가주택은 전층이 상가인 근린상가와는 구별된다.

상가주택은 아파트 밀집지역보다는 다가구주택과 단독주택 밀집지역에 발달해 있다.

◆ 침체기에 경매로 싸게 매입＝부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었던 지난 98년. 서울 남가좌동에 사는 K씨(49)는 20년 간의 전세생활을 벗어나 사무실과 주택이 함께 있는 건물을 구입하기로 했다.

여러 방법을 고려한 결과 주변 친지들에게 경매를 하면 좋은 물건을 싸게 살 수 있다는 말을 듣고 처음 경매를 진행하는 법원을 찾았다.



K씨가 6개월 동안 현장 확인까지 마친 건물이 50여 개에 달했다.
다시 2개월 동안 30여 개의 물건을 찾아다녔던 그는 서울 북가좌동에 대지 65평, 건평 90평의 지하 1층, 지상 3층짜리 상가주택을 발견했다.

감정가가 8억1000만원이었지만 두 차례 유찰돼 5억1840만원까지 떨어진 상태였다.

건물은 지은 지 20년이 넘어 낡았지만 2차선 도로 삼거리 코너에 자리해 있고 버스정류장이 바로 앞에 있어 투자성이 높았다.

K씨는 한번 더 유찰되기를 기다렸고 4차 경매 때 4억8000만원으로 결국 낙찰에 성공했다.

기존 임차인들도 1000만원 정도의 이사비용을 주고 별무리없이 해결했다.

낙찰금과 이사비용, 등기이전비용 등을 합쳐 5억2000여 만원을 투자했으나 이는 시세의 60%에 불과했다.

단순히 계산해도 4억여 원은 남는 셈이었다.

낙찰 뒤 재임대했는데 지하층 카페를 보증금 2000만원 월세 30만원, 1층 점포는 비디오가게, 책방, 옷가게를 세놓아 각각 보증금 2000만원 월세 50만원을 받았다.

또 2층 사무실을 둘로 나눠 한쪽은 자신의 사무실로 쓰고 또 한쪽은 임대를 놓았다.

임대값은 보증금 2000만원, 월세 80만원이었다.

3층에서는 직접 거주하고 있다.

K씨의 투자금액은 임대 보증금을 제외하면 4억2000만원에 불과했지만 매월 260만원의 임대수익을 올리고 있다.

연 7.5%대의 높은 수익률이다.

여기에 자신의 사무실과 집도 함께 얻을 수 있었다.

◆ 성인오락실 점포주 월세 내지 않아 곤혹＝서울 개포동에 사는 박인자 씨(52ㆍ주부ㆍ가명)는 2년 전 지방에서 중소기업을 운영하던 남편이 부도 후 지병 악화로 사망해 가족생계를 책임져야 하는 형편이 됐다.

남편 사업이 실패하면서 진 빚을 갚고 난 뒤 겨우 남은 돈은 현금 2억원이 채 못됐다.

대학생인 아들과 딸 등록금과 생활비로 남아 있던 돈도 거의 바닥났다.

박씨는 서울 개포동 아파트 50평형을 팔기로 결심하고 부동산에 물건을 내놓았다.

마침 아파트 가격이 상승세를 보이자 박씨는 지난 5월 아파트를 7억8000만원에 처분하고 매월 고정수익이 나오고 거주도 할 수 있는 상가주택을 부동산중개업소를 통해 구입했다.

박씨는 충분히 발품을 팔고 전문가와 함께 상의를 해 입지여건과 수익률을 분석해야 했는데 아파트를 매매해 준 부동산 업자 말만 믿고 현지 시세 8억원 정도인 상가주택 건물을 9억3000만원에 매입했다.

모자라는 돈은 융자를 얻었다.

그러나 월 600만원 순수익이 발생할 거라는 부동산업자 말은 거짓이었고, 특히 1층에서 성인오락실을 운영하는 세입자는 4개월째 월세를 내지 않고 있었다.

월세 관계로 점포주를 만나면 장사가 안 된다는 핑계와 험상궂은 인상 때문에 말도 제대로 하지 못하고 있다.

3층에 거주하는 전세 세입자는 계약기간이 끝나 전세금을 돌려 달라고 해 이리저리 시달리고 있다.

부동산업자는 거래 후 그 지역을 떠나버려 따질 수도 없었다.

박씨는 1층 점포주와는 소송을 진행하고 있고 3층 세입자는 간신히 1년 연장해 거주하고 있는 상황이다.

＜도움말＝상가114＞ <심시보 기자>
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