토지시장도 리모델링 바람

관리지역 땅 대지로 바꿔팔면 수익 짭짤

올들어 파주ㆍ당진등 지목변경 사례 급증

서울 강동구에 거주하는 강승길(49) 씨는 지난 6월 경기도 가평에 관리지역 농지 453평을 평당 25만원에 매입한 후 대지로 전용 신청 허가를 냈다. 내년 초쯤 전원주택을 지을 계획인 강씨는 "토지 전용 허가를 받은 후 평당 35만원에 팔라며 인근 부동산 중개업소에서 전화가 왔다"며 땅을 되팔아야 할지, 아니면 기존 계획대로 내년쯤 주택을 지어야 할지 모르겠다며 행복한 고민에 빠져 있다.

토지시장에도 '리모델링' 바람이 불고 있다.

최근 관리지역(옛 준농림지역) 토지를 매입한 후 대지나 공장용지, 창고용지 등으로 전용하거나 합병ㆍ분할 등의 리모델링 과정을 통해 토지 수익률을 높이는 사례가 급증하고 있다.

올 들어 지방자치단체마다 토지를 전용하는 경우가 크게 늘어 파주시의 경우 작년 467건의 관리지역 토지가 대지와 공장 등 다른 지목으로 변경됐지만 올해는 7월 말 기준으로 벌써 442건을 넘어섰다. 당진군도 작년 214건의 토지 전용이 허가됐지만 올 상반기에만 224건이 허가됐다.

이 같은 추세는 연천군 강화군 가평군 평창군 여주군 태안군 연기군 예산군 등에서도 잇따르고 있다. 강원도 평창군은 올 416건의 전용 허가 승인을 해줬으며, 강화군도 승인건수가 지난해 453건에서 올 상반기 305건에 달하고 있다.

평창군청 농지과 박영균 씨는 "수도권 투자자들이 관리지역 농지를 매입해 7실 이하 다가구주택을 짓기 위해 대지로 지목을 변경하는 사례가 급증하고 있다"고 말했다. 가평군청 도시건축과 박정근씨 역시 "서울ㆍ경기 등에서 온 외지인들이 전체 허가 신청자 중 60% 이상을 차지한다"고 덧붙였다.

관리지역 전용 사례가 급증하고 있는 것은 관리지역 가격이 싼 땅을 대지나 공장용지 등 다른 지목으로 전환할 경우 땅값이 크게 올라 높은 수익률을 올릴 수 있기 때문이다.

농지의 경우 전용할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 농지대체조성비 명목으로 비용이 들어가지만, 대지나 공장용지로 전용할 경우 토지에 대한 사용범위가 넓어지면서 토지가격 상승이 매우 크다는 게 전문가들의 설명이다.

OK시골 김경래 사장은 "농지를 대지나 공장용지로 전용할 경우 지가상승률은 클 수 있지만 법적으로 전용한 후 뚜렷한 목적이 있을 경우에만 허용된다는 점에 유의해야 한다"고 말했다.

토지에 대한 리모델링은 단순한 전용 허가뿐만 아니라 토지 병합이나 분할 등을 통해 극대화시킨다.

한편 농림부에 따르면 지난해만 해도 전체 농지 중 1만2996㏊(3931만평)의 땅이 전용됐다.

여기다 관리지역 내 단지 면적이 30만㎡(9만750평) 이상일 때에만 아파트 건설이 허용됐으나, 기반시설과 학교 등 부대시설이 갖춰진 경우에 한해 10만㎡(3만250평) 이상으로 건축요건이 완화되면서 건설업체들의 토지 전용 사례도 급증하고 있다.

허연회 기자(okidoki@heraldm.com)