초보 재개발투자자, `관리처분신청전 매입 노려라`

<관리처분단계 전후 재개발 사업지 현황>

자금부담 크지만, 투자 위험 줄어 안정적
황학· 노량진1· 미아2 등 관리처분신청 준비


[edaily 윤진섭기자]`초보 재개발 투자자라면 관리처분계획신청 이전에 지분 매입을 노려라`

28일 부동산업계에 따르면 정부 규제로 재건축 투자가치가 반감되면서 최근들어 규제가 덜한 재개발 추진지역으로 투자자들이 옮겨가고 있다.

특히 서울시가 지난 6월말 2010년 재개발 기본계획을 내놓은 데 이어 오는 10월경에 3차 뉴타운 개발지역을 발표할 예정이어서 재개발에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 전망이다.

하지만 초보 투자자에게 재개발 시장은 투자 난코스라는 게 업계 전문가들의 공통된 의견이다. 부동산뱅크 김소진 팀장은 “재개발 지분 매입은 구역지정, 조합설립인가 등 각 단계 이전에 지분을 매입하는 게 유리하다”고 말했다.

김 팀장은 “초기에 사두면 투자 수익률이 높지만, 사업 진행이 더딜 경우 투자 손실이 클 수 있다”라며 “초보 투자자는 자금부담이 있더라도 투자비용의 윤곽이 드러나는 관리처분계획신청 이전 단계에 지분을 매입하는 게 낫다”고 말했다.

또 관리처분계획신청 이전 재개발 지분 매입의 매력은 조합원 자격을 취득할 경우 분양권 상태에서 전매가 가능해 `희소성`을 바탕으로 한 시세차익도 기대할 수 있다는 데 있다.

실제 최근 관리처분계획신청에 들어간 용산구 용산동 5가 재개발구역 지분 시세는 신청 전에 평당 3000만~4000만원선을 나타냈지만, 현재는 평당 5000만원 이상을 호가하는 상황이다.

현재 관리처분계획 신청 이전 단계에 있는 재개발 구역은 성북구 정릉동 6구역과 하월곡동 2구역, 강북구 미아동 2구역, 동대문구 용두동 5지구, 마포 신공덕동 5구역을 꼽을 수 있다.

또 중구 황학동, 종로구 숭인동 4구역과 동작구 노량진동 1구역, 흑석동, 은평구 불광동 2구역, 동대문구 이문동 11구역 등도 관리처분 신청을 준비 중인 곳들이다.

이중 올해 분양예정으로 현재 관리처분계획 신청을 준비 중인 황학동 재개발구역은 청계천 복원 수혜지역으로 `안정적인 투자`를 희망하는 투자자들이 몰리고 있는 곳 중 한 곳이다.

롯데건설이 시공하는 황학 재개발구역은 총 1852가구, 8개동 규모로 24~46평형으로 구성된다. 현재 황학재개발 구역 내 11평형 지분 시세는 2억원으로 이주비를 제외할 경우 초기에 1억6000만원에 매입이 가능하다는 게 현장 중개업자의 설명이다.

롯데공인 관계자는 "33평형 조합원 분양을 받는다면 약 2억4000만원의 추감 부담금이 예상된다”고 말했다.

그는 “이 경우 총 4억원의 투자금이 소요되는데, 현재 인근 롯데캐슬천지인 32평형 로열층 분양권 시세와 비슷하다”며 “하지만 황학 재개발구역은 신규 대단지로 청계천 조망이 한눈에 들어온다는 점을 고려할 때 투자 금액 이상의 시세 형성이 예측된다“고 말했다.

이밖에 강북 미아뉴타운 부근에 위치한 미아2구역은 삼성물산(000830)이 시공사로 현재 15평형이 평당 1000만원, 15평형 이상은 평당 800만원 내외에 매물이 나와 있다.

또 내년 상반기 분양 예정인 동작구 노량진동 노량 1구역은 지하철 9호선과 1호선이 환승하는 노량진역이 걸어서 5분 거리에 위치해 있고, 무엇보다 한강 조망이 가능하다는 점에서 관심 지역이다.

쌍용건설(012650)이 시공사로 24~44평형, 총 157가구를 건립할 계획이며, 현재 24평형을 받을 수 있는 10평형 이하는 평당 1500만원 내외에 시세가 형성돼 있다.

▲관리처분계획이란
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 토지와 건축의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성될 토지와 아파트에 관한 권리를 조합원에게 배분하는 일련의 단계를 의미한다. 조합원별로 소유 토지에 대한 감정평가와 추가부담금, 그리고 평형배정 등이 이뤄지는 단계다.