임대수익률 '뻥튀기' 많아 꼼꼼히 따져야

최근 경기도에서 분양하는 한 쇼핑몰은 투자자들에게 연간 15~17%의 투자수익 률을 보장하고 있다.
분양상담원은 임대 관리회사가 5년 간 이 수익률을 보장 하며 계약서에도 내용을 표시해준다고 설명한다.

15~17%의 수익률은 분양가 대비 연간수익률이 아니다.

대출금액과 금융비용을 고려하지 않은 투입금액에 대한 수익률이다.

예컨대 분양가가 1억5000만원이면 대출을 50% 받는다는 것을 전제로 하는데 대 출금에 대한 이자비용 등을 감안하면 실제 수익률은 10%를 밑돈다.

L 모씨(40)의 경우 지난 99년 '5년 간 확정 임대수익 10.5% 보장' 이라는 광고 를 보고 강남지역 오피스텔을 분양받았다.

오피스텔이 완공된 2002년 3월 C씨는 위탁관리사와 1년 단위로 임대위탁계약을 체결했다.
하지만 위탁관리사는 1년 간 위탁기간이 끝난 지난해 3월 수익률을 10.5%에서 7%로 일방적으로 내린 재계약을 통보했다.

이씨는 분양 조건대로 5년 간 수익 을 보장할 것을 요구했지만 위탁관리사는 계약서의 '수익률은 경기에 따라 조 정한다' 는 단서조항을 들어 수익률을 조정했다.

경기불황으로 임대수익을 내기 어려워지자 상가 오피스텔 펜션 분양업체가 투 자자에게 임대수익을 보장해준다는 마케팅 사례가 늘고 있다.

그러나 고정 임대수익을 몇 년 간 보장한다는 업체 설명은 따져보면 실제와 다 른 경우가 있어 투자자들의 주의가 요구된다.

최근 새 임대상품으로 등장한 서비스드레지던스(호텔형 숙박시설)도 마찬가지 다.

특히 분양상담을 직원이 아닌 대행업체에서 하는 경우 과장된 설명으로 투자자 를 현혹하는 경우도 발생한다.

한 서비스드레지던스 개발업체 관계자는 "대행업체가 과장된 수익률을 제시해 계약자가 나중에 불만을 제기하는 경우도 종종 있다" 고 말했다.

투자자들은 임대수익을 보장한다거나 수익이 크게 예상된다는 분양업체의 과장 광고에 현혹되지 말고 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

수익률을 보장하는 기간과 조건, 또 수익률 계산이 과대 포장됐는지 등을 짚어 봐야 한다.

서울 강남구 역삼동에서 분양하는 서비스드레지던스인 삼환 아르떼스위트는 모 델하우스에 9% 수익률 보장이라는 현수막이 걸려있지만 이는 초기에 분양받은 일부 계약자에게만 해당된다.

또 3000만~4000만원만 투자하면 연간 600만~800만원의 임대수익을 올릴 수 있 다는 쇼핑몰 광고가 많지만 지금까지 쇼핑몰 투자로 높은 임대수익을 낸 사례 가 많지 않다.

한 분양 대행업체 관계자는 "대부분의 쇼핑몰이 광고와 달리 성공적으로 임대 를 유치하지 못하는 경우가 70% 이상 될 것" 이라고 말했다.

임대위탁회사와 시행업체가 믿을 만한 곳인지도 중요하다.

설사 수익보장을 위해 업체가 보험에 들었다해도 보험사가 모든 손실을 보전해 주는 경우는 드물며 결국 분양업체나 임대위탁업체가 책임을 지게 된다.

임대수익을 보장하는 대신 분양가를 높이는 경우도 있다.

임대가 제대로 안되 면 회사가 부담져야 하므로 분양가를 미리 높여 책정하는 것이다.

한편 정부는 굿모닝시티 사건 이후 상가에 대한 투자자의 안전장치 확보을 위 해 '건축물 분양에 관한 법률'을 마련해 지난해 10월 22일 입법예고를 거쳐 올 연말께 시행할 예정이다.

이에 따라 상가는 분양신고 전까지 토지소유권을 확보하되 그 토지에 설정된 저당권 등 소유권을 제한하는 권리를 모두 말소하도록 하고 분양신고도 2개 업 체 이상의 시공 연대보증을 받아 골조공사를 끝낸 뒤에만 가능하도록 했다.

다만 신탁회사와 토지ㆍ자금관리 신탁계약을 체결한 경우에는 착공신고와 동시 에 분양신고를 허용하기로 했다.

<심시보 기자>
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